Cải Tạo Chung Cư Cũ: Top 50+ Mẫu Đẹp, Bảng Giá, Các Hạng Mục Bắt Buộc, Quy Trình & Đơn Vị Uy Tín

Cải tạo chung cư cũ là giải pháp nâng cấp toàn diện từ kết cấu, hệ thống kỹ thuật đến không gian nội thất nhằm khắc phục tình trạng xuống cấp và tối ưu hóa diện tích sử dụng cho các căn hộ lâu năm. Cụ thể, đây là lựa chọn kinh tế giúp gia chủ sở hữu không gian sống hiện đại, tiện nghi ngay tại vị trí trung tâm mà không cần bỏ ra số tiền quá lớn để mua căn hộ mới.

Các hạng mục cải tạo bắt buộc thường bao gồm xử lý chống thấm tường trần, quy hoạch lại công năng các phòng, nâng cấp hệ thống điện nước và trang bị nội thất thông minh. Bên cạnh đó, đối với các nhà tập thể cũ có diện tích hạn chế, việc cơi nới (chuồng cọp) hoặc thiết kế không gian mở liên thông khách - bếp là những kỹ thuật thường được áp dụng để tăng độ thoáng sáng.

Chi phí cải tạo căn hộ chung cư cũ phụ thuộc rất lớn vào mức độ hư hại của hiện trạng, phong cách thiết kế và chất lượng vật tư, dao động trung bình từ 2.000.000 VNĐ đến 5.000.000 VNĐ/m2. Quan trọng hơn, việc lựa chọn đơn vị uy tín như Phê Decor cùng quy trình làm việc chuẩn chỉ từ khâu khảo sát, xin phép ban quản lý đến thi công sẽ giúp gia chủ tránh được những rắc rối pháp lý và phát sinh chi phí không đáng có.

1. Cải tạo chung cư cũ là gì?

Cải tạo chung cư cũ là quá trình sửa chữa, làm mới hoặc thay đổi kết cấu không chịu lực của căn hộ nhằm cải thiện chất lượng sống và đáp ứng nhu cầu sử dụng mới của gia đình. Nói cách khác, thay vì chấp nhận sống trong môi trường ẩm thấp, thiếu sáng của những tòa nhà chung cư cũ xây dựng từ thập niên trước, gia chủ chủ động "lột xác" không gian sống thông qua các giải pháp kiến trúc và nội thất hiện đại.

Lợi ích thiết thực của việc cải tạo:

• Vị trí đắc địa: Các khu tập thể cũ thường nằm ở trung tâm, thuận tiện đi lại.
• Tiết kiệm chi phí: Rẻ hơn 30-50% so với việc mua căn hộ mới cùng diện tích tại khu vực tương đương.
• Tăng giá trị bất động sản: Căn hộ sau cải tạo có giá trị chuyển nhượng hoặc cho thuê cao hơn hẳn.

2. Top 50+ Mẫu thiết kế cải tạo chung cư cũ đẹp ngỡ ngàng

Các mẫu thiết kế cải tạo chung cư cũ đẹp thường tập trung vào việc giải quyết bài toán diện tích nhỏ hẹp, thiếu sáng bằng phong cách hiện đại, tối giản hoặc phong cách Indochine hoài cổ. Dưới đây, Phê Decor tổng hợp những xu hướng thiết kế "biến hình" ấn tượng nhất năm 2025 cho các loại hình căn hộ khác nhau.

2.1. Cải tạo nhà tập thể cũ phong cách Indochine (Đông Dương)

Phong cách Indochine là sự kết hợp hoàn hảo giữa nét hoài cổ của kiến trúc Á Đông và sự lãng mạn của kiến trúc Pháp, rất phù hợp với "hồn" của những khu tập thể cũ. Đặc biệt, việc giữ lại nền gạch bông cũ kết hợp với nội thất gỗ mây và màu sơn vàng kem/trắng tạo nên không gian sống ấm cúng, nghệ thuật.

2.2. Cải tạo căn hộ chung cư cũ phong cách Hiện đại & Tối giản

Phong cách hiện đại ưu tiên sử dụng các gam màu trung tính (trắng, xám, be) và đường nét nội thất gãy gọn để tạo cảm giác rộng rãi, thoáng đãng cho các căn hộ diện tích nhỏ. Hơn nữa, việc sử dụng vách ngăn kính hoặc thiết kế không gian mở (phòng khách liền bếp) giúp ánh sáng tự nhiên lan tỏa khắp căn nhà.

2.3. Cải tạo chung cư nhỏ với nội thất thông minh

Sử dụng nội thất thông minh là giải pháp tối ưu công năng hàng đầu cho các căn hộ chung cư cũ có diện tích từ 30m2 - 60m2. Trong đó, các sản phẩm như sofa giường, bàn ăn gấp gọn hay cải tạo bàn học cũ tích hợp tủ quần áo giúp giải phóng không gian sinh hoạt tối đa.

3. Bảng giá chi phí cải tạo nhà chung cư cũ mới nhất

Chi phí cải tạo nhà chung cư được tính toán dựa trên khối lượng công việc thực tế (bóc tách hạng mục) và đơn giá vật tư tại thời điểm thi công, dao động từ 150 triệu đến 400 triệu đồng cho căn hộ 60-80m2. Tuy nhiên, để có ngân sách chuẩn xác nhất, gia chủ cần tham khảo bảng giá chi tiết từng hạng mục dưới đây.

Dưới đây là bảng dự toán tham khảo (Đơn vị: VNĐ):

Lưu ý: Đối với các dự án cải tạo chung cư cũ không có thang máy, chi phí vận chuyển vật liệu và phế thải sẽ cao hơn khoảng 10-20%.

4. Các hạng mục cải tạo nhà chung cư bắt buộc

Các hạng mục cải tạo nhà chung cư bắt buộc bao gồm việc xử lý thấm mốc, cải tạo trần - sàn - tường, nâng cấp hệ thống M&E (điện nước) và bố trí lại nội thất. Việc xác định rõ các hạng mục này giúp gia chủ phân bổ ngân sách hợp lý, ưu tiên những phần ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và chất lượng sống.

4.1. Xử lý chống thấm và cải tạo tường, trần

Xử lý chống thấm là hạng mục quan trọng nhất đối với nhà chung cư cũ, đặc biệt là tại các vị trí tiếp giáp nhà vệ sinh, ban công hoặc trần nhà (nếu ở tầng áp mái). Thực tế, nếu không xử lý kỹ lớp vữa cũ đã mục nát và quét chống thấm đa lớp, tường nhà sẽ nhanh chóng bị bong tróc sơn và ẩm mốc trở lại.

• Tường: Bóc bỏ lớp vữa cũ, trát lại, chống thấm ngược và sơn bả.
• Trần: Đóng trần thạch cao để che đi hệ thống dầm bê tông thô và đường điện loằng ngoằng.

4.2. Nâng cấp hệ thống điện nước (M&E)

Hệ thống điện nước của chung cư cũ thường đã xuống cấp, dây điện tiết diện nhỏ không chịu được tải trọng của các thiết bị hiện đại (bếp từ, điều hòa, máy sấy), đường ống nước kẽm hay bị rỉ sét. Do đó, việc thay thế toàn bộ bằng đường ống nhiệt PPR và dây điện trần phú/Cadivi là bắt buộc để đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ.

4.3. Cải tạo và bố trí lại nội thất

Cải tạo nội thất tập trung vào việc phá bỏ các vách ngăn tường gạch dày cộp, thay thế bằng vách kính hoặc tủ liên tường để nới rộng không gian thị giác. Đồng thời, khu vực bếp và vệ sinh thường được ưu tiên làm mới hoàn toàn với các thiết bị vệ sinh cao cấp và hệ tủ bếp kịch trần tối ưu lưu trữ.

• Bếp: Chuyển đổi từ bếp gas sang bếp từ, làm lại hệ thống thoát mùi.
• Phòng ngủ: Sử dụng giường có ngăn kéo, tủ quần áo cánh lùa.
• Cải tạo bàn học cũ: Tận dụng lại bàn học gỗ thịt cũ bằng cách sơn lại màu trắng/kem hoặc bọc lại mặt bàn để phù hợp với không gian mới.

5. Quy trình cải tạo chung cư cũ chuyên nghiệp

Quy trình cải tạo chung cư cũ chuyên nghiệp trải qua 5 bước từ khảo sát, thiết kế, xin phép ban quản lý đến thi công và nghiệm thu bàn giao. Việc tuân thủ đúng quy trình này giúp đảm bảo tiến độ, chất lượng và tránh vi phạm các quy định khắt khe của tòa nhà.

5.1. Bước 1: Khảo sát hiện trạng và tư vấn

Kiến trúc sư sẽ đến đo đạc diện tích thực tế, kiểm tra kết cấu tường chịu lực, vị trí hộp kỹ thuật điện nước và đánh giá mức độ xuống cấp của căn hộ. Tại đây, gia chủ cần chia sẻ rõ nhu cầu và ngân sách để đơn vị tư vấn đưa ra giải pháp phù hợp nhất.

5.2. Bước 2: Thiết kế và chốt phương án

Dựa trên khảo sát, kiến trúc sư sẽ lên bản vẽ bố trí mặt bằng công năng (2D) và phối cảnh nội thất (3D), giúp gia chủ hình dung rõ diện mạo mới của căn hộ. Quan trọng hơn, hồ sơ thiết kế này là cơ sở để lập dự toán và nộp cho Ban quản lý tòa nhà phê duyệt.

Tham khảo dịch vụ thiết kế nội thất chuyên sâu của Phê Decor.

5.3. Bước 3: Xin cấp phép cải tạo

Gia chủ hoặc đơn vị thi công phải nộp hồ sơ xin phép cải tạo cho Ban quản lý tòa nhà, bao gồm bản vẽ chi tiết, cam kết an toàn lao động, vệ sinh môi trường và tiền ký quỹ. Lưu ý, đối với việc cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, cần có thêm giấy phép của cơ quan quản lý xây dựng địa phương.

5.4. Bước 4: Thi công và nghiệm thu

Quá trình thi công bao gồm phá dỡ, vận chuyển phế thải, thi công điện nước, nề, thạch cao, sơn bả và lắp đặt nội thất, thường kéo dài từ 20-45 ngày. Cuối cùng, hai bên tiến hành nghiệm thu khối lượng, chất lượng thực tế và bàn giao căn hộ hoàn thiện.

Xem thêm về dịch vụ cải tạo nhà trọn gói.

6. Chính sách và quy định cải tạo nhà chung cư cũ

Chính sách cải tạo nhà chung cư cũ được quy định rõ tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP, khuyến khích và tạo cơ chế cho việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm. Mặt khác, khi tự cải tạo căn hộ riêng lẻ, gia chủ cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định sau:

• Không thay đổi kết cấu chịu lực: Tuyệt đối không đập phá cột, dầm, tường chịu lực chính của tòa nhà.
• Không cơi nới trái phép: Việc đua ban công, làm "chuồng cọp" lấn chiếm không gian chung là vi phạm pháp luật.
• Tuân thủ giờ giấc: Chỉ được thi công gây tiếng ồn trong giờ hành chính theo quy định của Ban quản lý.
• Vệ sinh môi trường: Phế thải xây dựng phải được đóng bao và vận chuyển đúng nơi quy định, không đổ xuống cống hay hành lang.

7. Phê Decor - Đơn vị cải tạo chung cư & nội thất uy tín

Được sáng lập vào năm 2016, Phê Decor nhanh chóng khẳng định vị thế là doanh nghiệp hàng đầu, cung cấp giải pháp toàn diện về không gian sống, chuyên sâu trong lĩnh vực xây nhà trọn gói, cải tạo nhà và cung cấp nội thất thông minh. Với hơn 300.000 sản phẩm đã đến tay người tiêu dùng và hệ thống gần 700 đại lý phân phối, chúng tôi tự hào mang đến những giải pháp đột phá, giúp giải phóng không gian, tối ưu công năng và thể hiện cá tính riêng cho hàng ngàn gia đình Việt.

Phê Decor ưu tiên lựa chọn sự "độc lạ" là yếu tố trung tâm để xây dựng và phát triển. Với sức mạnh nội tại từ đội ngũ có khả năng tìm kiếm những sản phẩm khác biệt, những nguồn hàng ngách, chúng tôi mong muốn trở thành người dẫn đường cho thị trường. Cùng với đó, chiến lược mở rộng quy mô, tăng điểm bán và hệ thống đại lý để tạo độ phủ toàn quốc được xác định ngay từ đầu, giúp Phê Decor khẳng định giá trị thương hiệu và hiện thực hóa mục tiêu thống lĩnh thị trường.

Lợi thế khi chọn Phê Decor cải tạo chung cư:

• Tối ưu diện tích: Chúng tôi sở hữu kho tàng nội thất thông minh độc quyền, giúp căn hộ nhỏ hóa rộng thênh thang.
• Quy trình trọn gói: Từ xin phép, thiết kế đến thi công, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và công sức.
• Cam kết chất lượng: Bảo hành kết cấu và nội thất dài hạn, bảo trì trọn đời.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Cải tạo chung cư cũ có cần xin giấy phép không? Có, bắt buộc phải xin giấy phép của Ban quản lý tòa nhà. Nếu thay đổi kết cấu chịu lực hoặc diện mạo bên ngoài, cần xin thêm giấy phép của cơ quan xây dựng quận/huyện.

2. Chi phí cải tạo chung cư 70m2 khoảng bao nhiêu? Chi phí trọn gói (cả nội thất) thường dao động từ 200 triệu đến 350 triệu đồng tùy thuộc vào mức độ sửa chữa và chất lượng vật liệu.

3. Thời gian thi công cải tạo căn hộ mất bao lâu? Trung bình từ 25 đến 40 ngày. Thời gian có thể lâu hơn nếu chỉ được thi công trong giờ hành chính khắt khe hoặc khối lượng công việc lớn.

4. Có được thay đổi vị trí nhà vệ sinh trong chung cư không? Rất hạn chế và khó thực hiện vì liên quan đến hệ thống trục kỹ thuật chung, chống thấm và cao độ sàn. Nên giữ nguyên vị trí để tránh rủi ro thấm dột.

5. Sàn gỗ hay sàn gạch tốt hơn cho chung cư cũ? Sàn gỗ công nghiệp thường được ưa chuộng hơn vì nhẹ (giảm tải trọng), thi công nhanh, sạch sẽ và tạo cảm giác ấm cúng cho căn hộ.

6. Cải tạo nhà tập thể cũ có được làm thêm gác xép không? Có thể làm gác xép nhẹ (kết cấu thép, sàn gỗ/cemboard) nếu chiều cao trần đảm bảo (thường >3.5m) và kết cấu tường, sàn chịu lực tốt.

7. Làm sao để cách âm cho căn hộ chung cư cũ? Có thể ốp thêm vách thạch cao tiêu âm, sử dụng cửa kính hộp 2 lớp, rèm cửa dày và trần thạch cao để giảm tiếng ồn từ hàng xóm và bên ngoài.

8. Phê Decor có nhận cải tạo từng phần (ví dụ chỉ bếp) không? Có, Phê Decor nhận cải tạo từng hạng mục lẻ hoặc trọn gói tùy theo nhu cầu thực tế của khách hàng.

9. Xử lý trần nhà chung cư thấp như thế nào? Nên sơn trần màu trắng, sử dụng đèn downlight âm trần thay vì đèn chùm lớn, và chỉ đóng trần thạch cao phẳng hoặc giật cấp nhẹ để tối ưu chiều cao.

10. Có nên tận dụng lại nội thất cũ khi cải tạo không? Nên tận dụng những món đồ gỗ thịt còn tốt bằng cách sơn sửa lại (cải tạo bàn học cũ, tủ áo). Đồ gỗ công nghiệp cũ nát nên thay mới để đảm bảo thẩm mỹ và vệ sinh.