Cải Tạo Nhà 2 Tầng Cũ: Các Hạng Mục, Chi Phí, Quy Trình, Mẫu Đẹp & Gợi Ý Đơn Vị Uy Tín

Các hạng mục chính trong quá trình cải tạo nhà cũ 2 tầng bao gồm gia cố móng và cột, xử lý chống thấm, quy hoạch lại công năng các phòng, nâng cấp hệ thống điện nước và thay đổi diện mạo mặt tiền. Bên cạnh đó, chi phí thực hiện thường dao động từ 30% đến 50% so với xây mới, phụ thuộc lớn vào mức độ xuống cấp của công trình và chất lượng vật tư lựa chọn.

Quy trình sửa nhà 2 tầng cũ chuyên nghiệp đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt từ bước khảo sát hiện trạng, lên phương án thiết kế, xin giấy phép xây dựng đến thi công và nghiệm thu. Đặc biệt, việc lựa chọn một đơn vị uy tín như Phê Decor là yếu tố then chốt để đảm bảo công trình đạt chuẩn thẩm mỹ, an toàn kết cấu và bền vững theo thời gian.

1. Cải tạo nhà 2 tầng cũ là gì?

Cải tạo nhà 2 tầng cũ là việc sửa chữa, thay đổi hoặc mở rộng công trình nhà 2 tầng cũ hiện tại để khắc phục tình trạng xuống cấp và đáp ứng nhu cầu sử dụng mới. Nói cách khác, thay vì đập đi xây lại hoàn toàn, gia chủ sẽ tận dụng phần móng, tường và sàn bê tông cũ để kiến tạo nên một diện mạo mới mẻ và công năng khoa học hơn.

Giải pháp này mang lại nhiều lợi ích vượt trội:

• Tiết kiệm chi phí: Giảm thiểu chi phí vật liệu xây dựng phần thô và nhân công phá dỡ.
• Rút ngắn thời gian: Thời gian thi công nhanh hơn khoảng 50-70% so với xây mới.
• Giữ gìn kỷ niệm: Bảo tồn được những phần kiến trúc mang giá trị tinh thần của ngôi nhà xưa.

2. Các hạng mục cải tạo nhà 2 tầng cũ

Các hạng mục cải tạo nhà 2 tầng cũ trọng yếu bao gồm gia cố kết cấu chịu lực, cải tạo ngoại thất mặt tiền, quy hoạch lại nội thất và nâng cấp hệ thống kỹ thuật điện nước. Đồng thời, tùy vào hiện trạng thực tế của từng ngôi nhà ống hay biệt thự mà kiến trúc sư sẽ đề xuất thêm các hạng mục phụ trợ như chống thấm, chống nóng hay nâng tầng.

2.1. Cải tạo kết cấu và gia cố móng

Cải tạo kết cấu là hạng mục quan trọng nhất nhằm đảm bảo an toàn chịu lực cho ngôi nhà thông qua việc gia cố móng, cấy thêm cột dầm hoặc xử lý các vết nứt tường. Đặc biệt, đối với những ngôi nhà 2 tầng cũ muốn nâng thêm tầng hoặc mở rộng diện tích sàn, việc thẩm định và gia cố nền móng là bắt buộc để tránh sụt lún về sau.

• Gia cố cột: Sử dụng phương pháp ốp thép hoặc đổ bê tông mở rộng tiết diện cột để tăng khả năng chịu tải.
• Gia cố móng: Áp dụng kỹ thuật gia cố móng băng hoặc đóng cọc tre/bê tông tùy thuộc vào địa chất.
• Xử lý sàn: Chống rung lắc cho sàn cũ hoặc đổ sàn giả bê tông nhẹ (Cemboard) để giảm tải trọng.

2.2. Cải tạo ngoại thất và mặt tiền

Việc thiết kế lại nhà 2 tầng cũ ở phần mặt tiền giúp thay đổi hoàn toàn diện mạo ngôi nhà, biến kiến trúc lỗi thời trở nên hiện đại và sang trọng hơn. Hơn nữa, cải tạo ngoại thất còn bao gồm việc xử lý chống thấm tường ngoài, sơn lại toàn bộ và lắp đặt hệ thống cửa mới (nhôm kính Xingfa, cửa cuốn...) để tăng tính thẩm mỹ và an ninh.

• Thay đổi phong cách: Chuyển đổi từ kiến trúc cũ kỹ sang phong cách hiện đại (Modern), tối giản (Minimalism) hoặc tân cổ điển.
• Mở rộng ban công: Đua ban công ra (nếu quy hoạch cho phép) để trồng cây xanh hoặc làm nơi thư giãn.
• Hệ thống mái: Thay mái ngói cũ bằng mái thái, mái bằng hoặc mái tôn chống nóng hiện đại.

2.3. Cải tạo và bố trí lại nội thất

Cải tạo nội thất tập trung vào việc phân chia lại không gian chức năng một cách khoa học, đập bỏ các vách ngăn không cần thiết để tạo sự thông thoáng và đưa ánh sáng tự nhiên vào nhà. Trong đó, việc lựa chọn các sản phẩm nội thất thông minh là giải pháp tối ưu cho những ngôi nhà ống 2 tầng cũ có diện tích hẹp.

• Phòng khách: Thiết kế liên thông với bếp để tạo cảm giác rộng rãi.
• Phòng bếp: Lắp đặt hệ tủ bếp kịch trần, bàn đảo kết hợp bàn ăn để tối ưu diện tích.
• Phòng ngủ: Bố trí lại hướng giường, sử dụng tủ âm tường và nội thất đa năng.

2.4. Nâng cấp hệ thống điện nước

Hệ thống điện nước của nhà 2 tầng cũ thường đã xuống cấp, rò rỉ hoặc không đủ tải, do đó cần được thay mới toàn bộ hệ thống đường ống và dây dẫn để đảm bảo an toàn tuyệt đối. Mặt khác, việc bố trí lại các ổ cắm, công tắc và đường ống thoát nước phải phù hợp với thiết kế nội thất mới và nhu cầu sử dụng hiện đại.

Một trong những giải pháp hiệu quả là thay đổi cửa sổ hiện có thành cửa sổ trượt. Cửa sổ trượt có thiết kế mở rộng không gian đón sáng và gió vào trong nhà, mang lại sự thông thoáng và thoáng đãng. Ngoài ra, việc sử dụng vật liệu kính chất lượng tốt giúp tăng cường ánh sáng tự nhiên và cải thiện tầm nhìn từ bên trong nhà.

2. Các hạng mục quan trọng cần lưu ý khi cải tạo nhà cũ 2 tầng

Các hạng mục quan trọng này bao gồm việc kiểm tra và gia cố phần kết cấu nền tảng của ngôi nhà, nâng cấp toàn bộ hệ thống kỹ thuật điện và nước, việc tái cấu trúc không gian để tối ưu hóa công năng, và cuối cùng là các hạng mục hoàn thiện bề mặt và thay thế hệ thống cửa. Cụ thể như sau:

2.1. Kiểm tra và gia cố phần kết cấu – nền tảng của sự an toàn

Đây là hạng mục quan trọng nhất và phải được thực hiện đầu tiên. Một kết cấu yếu sẽ làm cho mọi nỗ lực cải tạo về thẩm mỹ trở nên vô nghĩa và nguy hiểm.

• Móng, cột, dầm, sàn: Cần thuê đơn vị có chuyên môn để kiểm tra, đánh giá khả năng chịu lực của toàn bộ hệ thống khung sườn. Cần phát hiện các vết nứt, tình trạng võng sàn, lún móng để có phương án gia cố kịp thời, đặc biệt nếu bạn có ý định nâng thêm tầng hoặc thay đổi tải trọng lớn.
• Tường chịu lực và tường bao: Xác định chính xác đâu là các bức tường chịu lực để tuyệt đối không đập phá tùy tiện. Kiểm tra kỹ các mảng tường bao xem có bị thấm, nứt hay không để xử lý triệt để.
• Mái và hệ thống chống thấm: Mái nhà là nơi chịu tác động trực tiếp của thời tiết. Cần kiểm tra kỹ lưỡng hệ thống mái (ngói, tôn), các vị trí tiếp giáp, và đặc biệt là lớp chống thấm đã cũ. Việc xử lý chống thấm cho mái, ban công và nhà vệ sinh ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được những phiền toái và tốn kém về sau.
• Cầu thang: Đánh giá lại độ an toàn, độ dốc, và vị trí của cầu thang. Trong nhiều nhà phố cũ tại Hà Nội, cầu thang thường chiếm nhiều diện tích và tối. Việc thay đổi vị trí hoặc thiết kế lại cầu thang có thể giúp không gian trở nên thoáng đãng và hợp lý hơn rất nhiều.

2.2. Nâng cấp toàn diện hệ thống điện và nước

Hệ thống kỹ thuật âm tường trong các ngôi nhà cũ thường đã lạc hậu, quá tải và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn.

• Hệ thống điện: Gần như bắt buộc phải thay thế toàn bộ hệ thống dây điện cũ bằng loại có tiết diện lớn hơn, đủ khả năng chịu tải cho các thiết bị hiện đại. Cần bố trí lại các vị trí ổ cắm, công tắc cho phù hợp với công năng mới và lắp đặt aptomat chống giật để đảm bảo an toàn.
• Hệ thống cấp thoát nước: Thay thế các đường ống kẽm, sắt đã gỉ sét bằng ống nhựa PPR hoặc PVC mới để đảm bảo nguồn nước sạch và tránh rò rỉ. Cần tính toán lại đường đi của ống và độ dốc của ống thoát để đảm bảo thoát nước nhanh, không gây tắc nghẽn.

2.3. Tối ưu hóa công năng và bố cục mặt bằng

Đây là bước giúp "thổi hồn" vào ngôi nhà, làm cho không gian sống trở nên tiện nghi và phù hợp với lối sống hiện đại của gia đình bạn.

• Tạo không gian mở: Xem xét việc đập bỏ các bức tường ngăn không cần thiết giữa phòng khách, phòng bếp và phòng ăn để tạo ra một không gian sinh hoạt chung rộng rãi, thoáng đãng.
• Tận dụng ánh sáng tự nhiên: Cải tạo nhà cũ, đặc biệt là nhà ống, là cơ hội để bạn đưa ánh sáng tự nhiên vào sâu trong nhà. Hãy cân nhắc các giải pháp như làm giếng trời, mở rộng cửa sổ, hoặc sử dụng các vách kính.
• Bố trí lại các phòng chức năng: Sắp xếp lại vị trí các phòng ngủ, phòng làm việc, phòng thờ sao cho hợp lý, riêng tư và thuận tiện nhất cho sinh hoạt của tất cả các thành viên.

2.4. Thay thế hệ thống cửa và hoàn thiện bề mặt

Các yếu tố này quyết định đến diện mạo cuối cùng và sự tiện nghi của ngôi nhà.

• Hệ thống cửa: Thay thế toàn bộ cửa đi và cửa sổ cũ, cong vênh bằng các hệ cửa mới (như cửa nhôm kính, cửa gỗ...) có khả năng cách âm, cách nhiệt và chống trộm tốt hơn.
• Hoàn thiện bề mặt: Đây là công đoạn làm mới toàn bộ "lớp áo" của ngôi nhà, bao gồm việc cán lại nền, lát gạch hoặc sàn gỗ mới, xử lý và sơn bả lại toàn bộ tường, và làm lại hệ thống trần thạch cao để che đi các khuyết điểm và đi các đường dây kỹ thuật một cách thẩm mỹ.

Việc lên một danh sách chi tiết và ưu tiên các hạng mục cần cải tạo sẽ giúp bạn kiểm soát tốt hơn quy trình làm việc, dự trù kinh phí chính xác và đảm bảo kết quả cuối cùng đúng như mong đợi.

3. Chi phí cải tạo nhà 2 tầng cũ

Chi phí sửa nhà 2 tầng cũ thường được tính toán dựa trên khối lượng công việc thực tế và vật tư sử dụng, dao động trung bình từ 2.000.000 VNĐ đến 5.000.000 VNĐ/m2 sàn xây dựng. Tuy nhiên, để có con số chính xác nhất, gia chủ cần có một bản dự toán chi tiết bóc tách từng hạng mục từ đơn vị thi công.

Dưới đây là bảng dự toán tham khảo cho một số hạng mục phổ biến:

Lưu ý: Bảng giá trên chỉ mang tính chất tham khảo. Chi phí thực tế sẽ phụ thuộc vào quy mô, vật liệu (trung bình, khá, tốt) và thời điểm thi công.

4. Quy trình cải tạo nhà 2 tầng cũ chuẩn kỹ thuật

Quy trình cải tạo nhà cũ 2 tầng chuẩn bao gồm 5 bước cốt lõi: khảo sát hiện trạng, thiết kế kiến trúc, dự toán báo giá, xin phép xây dựng và triển khai thi công hoàn thiện. Việc tuân thủ đúng quy trình này giúp gia chủ kiểm soát tốt chất lượng, tiến độ và hạn chế tối đa các chi phí phát sinh không đáng có.

4.1. Bước 1: Khảo sát hiện trạng và đánh giá kết cấu

Bước đầu tiên là kiểm tra kỹ lưỡng khả năng chịu lực của móng, cột, dầm và sàn để xác định mức độ xuống cấp và đưa ra phương án gia cố phù hợp. Tại đây, các kỹ sư sẽ đo đạc kích thước thực tế, kiểm tra hệ thống điện nước ngầm và các vết nứt (nếu có) để làm cơ sở cho bản vẽ thiết kế.

4.2. Bước 2: Lên phương án thiết kế và bố trí công năng

Kiến trúc sư sẽ dựa trên nhu cầu của gia chủ để lên bản vẽ thiết kế 2D và phối cảnh 3D, tối ưu hóa không gian sống và định hình phong cách kiến trúc mới cho ngôi nhà. Quan trọng hơn, bản thiết kế này cần giải quyết được các nhược điểm của nhà cũ như thiếu sáng, bí bách hay ẩm mốc.

Tham khảo thêm dịch vụ thiết kế nội thất chuyên nghiệp để tối ưu không gian sống.

4.3. Bước 3: Lập dự toán chi phí chi tiết

Đơn vị thi công sẽ bóc tách khối lượng từ bản vẽ để lập bảng dự toán chi phí chính xác, bao gồm chi phí vật tư, nhân công và các khoản dự phòng. Nhờ đó, gia chủ có thể cân đối ngân sách và lựa chọn gói vật liệu phù hợp nhất với khả năng tài chính của mình.

4.4. Bước 4: Xin giấy phép sửa chữa cải tạo

Đối với các hạng mục cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc diện mạo mặt tiền, gia chủ bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa cải tạo tại UBND Quận/Huyện sở tại. Ngược lại, nếu chỉ sửa chữa nội thất không ảnh hưởng đến kết cấu và môi trường, có thể chỉ cần thông báo cho UBND Phường/Xã.

4.5. Bước 5: Thi công và nghiệm thu

Quá trình thi công gồm phá dỡ, xây trát, ốp lát, lắp đặt điện nước, sơn bả và lắp đặt nội thất, kết thúc bằng bước nghiệm thu và bàn giao công trình sạch sẽ cho gia chủ. Trong suốt quá trình này, cần có sự giám sát chặt chẽ của kỹ sư để đảm bảo kỹ thuật và an toàn lao động.

Nếu bạn quan tâm đến giải pháp tổng thể, xem thêm dịch vụ cải tạo nhà của chúng tôi.

5. Mẫu thiết kế lại nhà 2 tầng cũ đẹp lột xác

Các mẫu thiết kế lại nhà 2 tầng cũ được ưa chuộng nhất hiện nay thường tập trung vào phong cách hiện đại, không gian mở và tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên. Dưới đây là những gợi ý phong cách giúp lột xác ngôi nhà cũ kỹ trở nên sang trọng và đẳng cấp.

5.1. Cải tạo nhà ống 2 tầng cũ phong cách hiện đại

Mẫu cải tạo này tập trung vào việc sử dụng các đường nét đơn giản, màu sắc trung tính và vật liệu mới như kính, thép để tạo cảm giác rộng rãi, thoáng đãng cho ngôi nhà phố chật hẹp. Đặc biệt, việc thiết kế giếng trời ở giữa nhà là giải pháp hoàn hảo để lấy sáng và gió, khắc phục nhược điểm bí khí của nhà ống.

5.2. Sửa nhà 2 tầng cũ thành biệt thự mini tân cổ điển

Phong cách tân cổ điển mang lại vẻ đẹp sang trọng, tinh tế thông qua các chi tiết phào chỉ nhẹ nhàng, hệ cột đối xứng và gam màu trắng chủ đạo. Tuy nhiên, khi cải tạo theo phong cách này, cần chú ý không quá lạm dụng chi tiết rườm rà để tránh làm không gian trở nên nặng nề, rối mắt.

5.3. Cải tạo nhà 2 tầng cũ có gác lửng

Giải pháp làm thêm gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng đáng kể, phù hợp để làm phòng ngủ, phòng thờ hoặc không gian làm việc mà không cần nâng tầng tốn kém. Hơn nữa, gác lửng còn tạo nên điểm nhấn kiến trúc độc đáo, giúp không gian nội thất trở nên sinh động và cao thoáng hơn.

6. So sánh Cải tạo nhà và Xây mới

Việc lựa chọn giữa cải tạo nhà cũ 2 tầng hay xây mới phụ thuộc rất lớn vào chất lượng khung kết cấu hiện tại và ngân sách dự kiến của gia chủ. Cụ thể, bảng so sánh dưới đây sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan để đưa ra quyết định đúng đắn.

Kết luận: Nếu khung nhà còn tốt và muốn tiết kiệm chi phí, cải tạo là lựa chọn tối ưu. Nếu nhà quá nát, móng yếu và muốn thay đổi hoàn toàn công năng, xây mới là giải pháp bền vững.

Tham khảo dịch vụ xây nhà trọn gói nếu bạn quyết định xây dựng lại tổ ấm mới.

7. Phê Decor - Đơn vị Cải tạo và Thiết kế nội thất uy tín

Được sáng lập vào năm 2016, Phê Decor nhanh chóng khẳng định vị thế là doanh nghiệp hàng đầu, cung cấp giải pháp toàn diện về không gian sống, chuyên sâu trong lĩnh vực xây nhà trọn gói, cải tạo nhà và cung cấp nội thất thông minh. Với hơn 300.000 sản phẩm đã đến tay người tiêu dùng và hệ thống gần 700 đại lý phân phối, chúng tôi tự hào mang đến những giải pháp đột phá, giúp giải phóng không gian, tối ưu công năng và thể hiện cá tính riêng cho hàng ngàn gia đình Việt.

Phê Decor ưu tiên lựa chọn sự "độc lạ" là yếu tố trung tâm để xây dựng và phát triển. Với sức mạnh nội tại từ đội ngũ có khả năng tìm kiếm những sản phẩm khác biệt, những nguồn hàng ngách, chúng tôi mong muốn trở thành người dẫn đường cho thị trường. Cùng với đó, chiến lược mở rộng quy mô, tăng điểm bán và hệ thống đại lý để tạo độ phủ toàn quốc được xác định ngay từ đầu, giúp Phê Decor khẳng định giá trị thương hiệu và hiện thực hóa mục tiêu thống lĩnh thị trường.

Những giá trị cốt lõi tạo nên thương hiệu Phê Decor:

• Con người và văn hóa doanh nghiệp là nền tảng cho sự phát triển bền vững của chúng tôi.
• Tận tâm với khách hàng: Chúng tôi không chỉ coi khách hàng là “thượng đế” mà còn là một người bạn cần lắng nghe, chia sẻ. Đội ngũ Phê Decor luôn sẵn sàng giải đáp tận tình nhất mọi thắc mắc của bạn về sản phẩm.
• Trách nhiệm trong công việc: Tiêu chí đức độ được đặt lên hàng đầu. Đội ngũ nhân viên 9x của chúng tôi có học thức, nền tảng nhân cách tốt, luôn dám nhận trách nhiệm và linh hoạt xử lý mọi tình huống để bạn luôn cảm thấy hài lòng nhất.
• Đổi mới để dẫn đầu: Phê Decor tự hào là đơn vị duy nhất tại Việt Nam có số lượng sản phẩm độc quyền chiếm đến 80%. Việc không ngừng cập nhật các mẫu mã thời thượng giúp khách hàng của chúng tôi luôn có được những trải nghiệm lý tưởng và khác biệt.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Chi phí cải tạo nhà 2 tầng cũ khoảng bao nhiêu tiền? Chi phí cải tạo thường dao động từ 2 - 5 triệu đồng/m2 sàn hoặc từ 300 - 800 triệu đồng trọn gói tùy vào mức độ sửa chữa và vật liệu.

2. Cải tạo nhà 2 tầng có cần xin giấy phép xây dựng không? Có, nếu việc cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc diện mạo mặt tiền thì bắt buộc phải xin giấy phép tại UBND quận/huyện.

3. Thời gian cải tạo nhà 2 tầng cũ mất bao lâu? Thời gian thi công trung bình kéo dài từ 1 đến 3 tháng, nhanh hơn nhiều so với việc đập đi xây mới hoàn toàn (thường mất 4-6 tháng).

4. Có nên nâng tầng khi cải tạo nhà 2 tầng cũ không? Có thể nâng tầng nếu kết cấu móng và cột hiện trạng còn đủ khả năng chịu lực. Cần có kỹ sư khảo sát và thẩm định kỹ lưỡng trước khi thực hiện.

5. Làm sao để xử lý tường nhà cũ bị thấm mốc? Cần bóc bỏ lớp vữa cũ, xử lý chống thấm ngược, trát lại bằng vữa chuyên dụng và sơn lớp sơn chống thấm cao cấp để bảo vệ tường.

6. Nên chọn cải tạo trọn gói hay thuê nhân công riêng lẻ? Nên chọn cải tạo trọn gói để đảm bảo tính đồng bộ, tiến độ thi công và hạn chế chi phí phát sinh, đồng thời có chế độ bảo hành rõ ràng.

7. Nhà ống 2 tầng cũ chật hẹp nên cải tạo thế nào cho thoáng? Nên thiết kế không gian mở (bếp liền khách), sử dụng giếng trời, cửa kính lớn và nội thất thông minh gấp gọn để tối ưu diện tích.

8. Có giữ lại được cầu thang cũ khi cải tạo không? Có thể giữ lại nếu vị trí cầu thang hợp lý và kết cấu còn tốt. Có thể ốp lại đá, thay lan can kính hoặc gỗ để làm mới cầu thang.

9. Cải tạo mặt tiền nhà 2 tầng cũ tốn nhiều tiền không? Chi phí cải tạo mặt tiền phụ thuộc vào thiết kế. Các phương án đơn giản như sơn lại, thay cửa, ốp gạch trang trí sẽ tiết kiệm hơn so với đắp phào chỉ cầu kỳ.

10. Khi nào thì nên đập bỏ nhà cũ xây mới thay vì cải tạo? Nên xây mới khi hệ khung kết cấu (móng, cột, dầm) đã quá yếu, nứt vỡ nghiêm trọng hoặc chi phí dự toán cải tạo vượt quá 70% chi phí xây mới.