Cập nhật báo giá cải tạo biệt thự chi tiết từng hạng mục năm 2026

Cập nhật báo giá cải tạo biệt thự năm 2026 dao động từ 3.000.000đ đến 7.000.000đ/m2 tùy thuộc vào mức độ can thiệp kết cấu, diện tích sàn và chất lượng vật liệu hoàn thiện mà gia chủ lựa chọn. Việc nắm bắt đơn giá chi tiết là bước đầu tiên quan trọng giúp bạn lập kế hoạch tài chính chính xác, tránh tình trạng đội vốn không kiểm soát.

Chi tiết các hạng mục cải tạo biệt thự bao gồm xử lý chống thấm và làm mới kiến trúc ngoại thất, quy hoạch lại công năng không gian nội thất và nâng cấp đồng bộ hệ thống kỹ thuật điện nước (ME). Mỗi hạng mục đều đòi hỏi kỹ thuật thi công phức tạp hơn so với xây mới, do đó đơn giá thường bao gồm cả chi phí khảo sát và gia cố kết cấu chịu lực.

Lợi thế khi lựa chọn đơn vị uy tín như Phê Decor nằm ở khả năng tối ưu hóa chi phí đầu tư nhờ chiến lược SEO lên top Google bền vững thay vì chi ngân sách khổng lồ cho các kênh quảng cáo. Với 10 năm kinh nghiệm thực chiến, Phê Decor tập trung nguồn lực vào nâng cao năng lực thi công và đàm phán giá vật liệu tận gốc.

1. Cải tạo biệt thự là gì?

Cải tạo biệt thự là quá trình sửa chữa, nâng cấp, mở rộng hoặc thay đổi thiết kế của ngôi biệt thự hiện trạng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu sử dụng, thẩm mỹ và an toàn của gia chủ. Khác với việc bảo trì định kỳ chỉ sửa chữa nhỏ lẻ, cải tạo thường liên quan đến những thay đổi lớn về kết cấu, công năng hoặc diện mạo tổng thể của ngôi nhà.

Trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng leo thang năm 2026, xu hướng cải tạo biệt thự cũ được xem là giải pháp kinh tế thông minh. Thay vì phá đi xây lại tốn kém và mất nhiều thời gian xin cấp phép, việc tận dụng khung kết cấu cũ vững chắc giúp tiết kiệm tới 40% chi phí xây dựng cơ bản.

Theo KTS. Lê Quang: "Cải tạo biệt thự không chỉ là làm mới cái vỏ bên ngoài. Thách thức lớn nhất là phải giải quyết bài toán xung đột giữa nhu cầu sống hiện đại và hệ thống kết cấu cũ kỹ, đòi hỏi người kiến trúc sư phải có tư duy linh hoạt và am hiểu sâu sắc về vật liệu."

Xem thêm về cải tạo nhà biệt thự: https://phedecor.com/san-pham/xay-nha-tron-goi

2. Báo giá cải tạo biệt thự chi tiết từng hạng mục năm 2026

Bảng báo giá cải tạo biệt thự được chia thành ba phần chính gồm chi phí cải tạo phần thô, chi phí hoàn thiện nội thất và chi phí lắp đặt hệ thống kỹ thuật. Mức giá dưới đây là mức giá tham khảo trung bình trên thị trường và có thể thay đổi tùy thuộc vào điều kiện thi công thực tế.

2.1. Chi phí cải tạo phần thô và kết cấu

Hạng mục này bao gồm các công việc phá dỡ tường ngăn, gia cố móng cột, xây trát tường mới, ốp lát sàn và xử lý chống thấm. Đây là giai đoạn tiêu tốn nhiều nhân lực và đòi hỏi kỹ thuật cao nhất để đảm bảo độ bền vững cho ngôi nhà.

• Phá dỡ và vận chuyển phế thải: 150.000đ - 300.000đ/m2.
• Xây trát tường: 1.200.000đ - 1.800.000đ/m2 tường.
• Ốp lát gạch nền/tường: 150.000đ - 250.000đ/m2 (chưa bao gồm vật tư gạch).
• Chống thấm toàn diện: 800.000đ - 1.500.000đ/m2 sàn.

Tham khảo bảng giá chi tiết cho từng khu vực tại: https://phedecor.com/cai-tao-biet-thu-ha-noi-bao-gia.html

2.2. Chi phí hoàn thiện nội thất

Chi phí hoàn thiện nội thất phụ thuộc lớn vào phong cách thiết kế (Hiện đại, Tân cổ điển, Indochine) và chất liệu đồ gỗ (gỗ tự nhiên hay gỗ công nghiệp). Hạng mục này bao gồm trần thạch cao, sơn bả, lắp đặt cửa, tủ bếp, giường tủ và các thiết bị vệ sinh.

• Trần thạch cao khung xương chìm: 250.000đ - 350.000đ/m2.
• Sơn bả hoàn thiện (Dulux/Jotun): 60.000đ - 120.000đ/m2.
• Sàn gỗ công nghiệp: 350.000đ - 650.000đ/m2.
• Thi công đồ gỗ nội thất: Thường chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí cải tạo.

2.3. Chi phí hệ thống điện nước (ME)

Việc nâng cấp hệ thống ME là bắt buộc đối với các căn biệt thự cũ để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và đáp ứng tải điện cho các thiết bị hiện đại.

• Thi công điện nước trọn gói: 250.000đ - 400.000đ/m2 sàn.
• Lắp đặt hệ thống điều hòa trung tâm: Báo giá theo thực tế thiết bị.
• Hệ thống nhà thông minh (Smarthome): Từ 50.000.000đ - 200.000.000đ/gói tùy cấp độ.

3. Các hạng mục cải tạo biệt thự phổ biến

Gia chủ cần xác định rõ phạm vi cải tạo bao gồm ngoại thất, nội thất hay sân vườn để phân bổ ngân sách hợp lý. Dưới đây là chi tiết các hạng mục thường được ưu tiên thực hiện.

3.1. Cải tạo kiến trúc ngoại thất

Cải tạo ngoại thất tập trung vào việc xử lý mặt tiền, thay đổi hệ thống cửa, lợp lại mái và sơn mới để mang lại diện mạo sang trọng, đẳng cấp. Đối với cải tạo nhà biệt thự lâu năm, việc xử lý các vết nứt tường và chống thấm ngược là ưu tiên hàng đầu.

Ngoài ra, việc mở rộng ban công hoặc cấy thêm thang máy kính ngoài trời cũng là xu hướng được nhiều gia chủ lựa chọn để tăng tiện ích sử dụng.

3.2. Cải tạo không gian nội thất

Cải tạo nội thất thường bao gồm việc phá bỏ các vách ngăn không cần thiết để tạo không gian mở liên thông khách - bếp, giúp ngôi nhà trở nên thoáng đãng hơn. Việc bố trí lại công năng các phòng ngủ, phòng vệ sinh cũng cần được tính toán kỹ lưỡng để phù hợp với phong thủy và thói quen sinh hoạt mới.

Chị Hoàng Anh (Chủ biệt thự tại Ecopark) chia sẻ: "Nhờ Phê Decor tư vấn đập thông phòng khách và bếp, căn nhà của tôi như rộng ra gấp đôi. Chi phí cải tạo trọn gói ở đây rất hợp lý, rẻ hơn các bên khác báo giá khá nhiều mà đồ nội thất lại cực kỳ chất lượng."

Tham khảo thêm các dự án đã thực hiện tại: https://phedecor.com/cai-tao-biet-thu.html

4. Quy trình thi công cải tạo biệt thự chuẩn A-Z

Một quy trình cải tạo chuyên nghiệp cần trải qua 5 bước nghiêm ngặt: Khảo sát hiện trạng, Thiết kế phương án, Lập dự toán, Thi công giám sát và Nghiệm thu bàn giao. Tuân thủ quy trình này giúp kiểm soát rủi ro và đảm bảo tiến độ.

4.1. Khảo sát và đánh giá kết cấu

Bước quan trọng nhất là việc kỹ sư trực tiếp kiểm tra độ sụt lún của móng, khả năng chịu lực của cột dầm và tình trạng thấm dột. Đây là cơ sở để đưa ra phương án xây nhà trọn gói cải tạo an toàn, tránh ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình.

4.2. Lên phương án thiết kế và dự toán

Dựa trên khảo sát, kiến trúc sư sẽ đề xuất bản vẽ 2D, 3D tối ưu công năng và thẩm mỹ, đồng thời lập bảng dự toán chi tiết không phát sinh. Tại Phê Decor, nhờ không mất chi phí quảng cáo, chúng tôi cam kết bảng dự toán luôn ở mức "giá trị thực", giúp khách hàng tiết kiệm tối đa.

4.3. Thi công và giám sát chất lượng

Quá trình thi công được chia thành giai đoạn phá dỡ, xây thô và hoàn thiện, với sự giám sát chặt chẽ của kỹ sư hiện trường. Việc che chắn công trình để tránh bụi bẩn và tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm cũng là tiêu chí đánh giá sự chuyên nghiệp của nhà thầu.

5. Kinh nghiệm tiết kiệm chi phí khi cải tạo biệt thự cũ

Để tối ưu ngân sách, gia chủ nên tận dụng lại khung kết cấu cũ, hạn chế thay đổi vị trí khu vệ sinh và lựa chọn vật liệu hoàn thiện phù hợp với khả năng tài chính.

• Giữ nguyên kết cấu chịu lực: Hạn chế đập phá tường chịu lực hay dầm cột sẽ giúp giảm chi phí gia cố đắt đỏ.
• Tái sử dụng nội thất: Các đồ gỗ tự nhiên cũ có thể được sơn sửa, đánh bóng lại để tái sử dụng, vừa tiết kiệm vừa giữ được kỷ niệm.
• Chọn nhà thầu trọn gói: Các đơn vị như Phê Decor thường có giá ưu đãi cho gói chìa khóa trao tay, giúp bạn không phải lo lắng về việc quản lý vật tư lẻ tẻ.

Chuyên gia xây dựng Nguyễn Văn Hùng nhận định: "Sai lầm lớn nhất của gia chủ là ham rẻ thuê thợ lẻ không có bản vẽ. Điều này thường dẫn đến phát sinh chi phí sửa đi sửa lại, cuối cùng tổng chi phí còn cao hơn thuê đơn vị trọn gói uy tín."

6. Giới thiệu thương hiệu Phê Decor

Phê Decor là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực thiết kế thi công và cải tạo biệt thự, nổi bật với giải pháp tối ưu chi phí nhờ chiến lược phát triển bền vững và năng lực thực thi vượt trội. Chúng tôi không chỉ xây dựng những ngôi nhà, mà còn kiến tạo phong cách sống thời thượng.

Lợi thế cạnh tranh của Phê Decor trong mảng cải tạo xây dựng:

• Giá tốt nhờ chiến lược SEO: Khác biệt hoàn toàn với các công ty xây dựng phải chi hàng tỷ đồng cho quảng cáo và tính phí đó vào giá thành, Phê Decor kiên định với chiến lược SEO lên top Google. Nhờ cắt giảm được chi phí marketing khổng lồ, chúng tôi mang đến báo giá thi công thấp hơn thị trường từ 20-30%.
• Kinh nghiệm 10 năm chuyên sâu: Đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư của chúng tôi đã thực hiện thành công hàng trăm dự án cải tạo biệt thự phức tạp, am hiểu sâu sắc về kết cấu nhà cũ và các giải pháp xử lý sự cố.
• Quy trình làm việc minh bạch: Mọi hạng mục từ vật tư, nhân công đến tiến độ đều được cam kết rõ ràng trong hợp đồng. Phê Decor nói không với bán thầu và phát sinh chi phí vô lý.
• Hệ sinh thái nội thất độc quyền: Khách hàng sử dụng dịch vụ cải tạo sẽ được ưu đãi đặc biệt khi mua sắm nội thất thông minh độc quyền từ hệ thống Phê Decor, giúp hoàn thiện không gian sống với chi phí tối ưu nhất.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Chi phí cải tạo biệt thự tính theo m2 hay theo hạng mục? Thông thường, các đơn vị uy tín sẽ báo giá chi tiết theo từng đầu mục công việc và khối lượng thực tế (bóc tách dự toán) để đảm bảo sự minh bạch và chính xác nhất.

2. Thời gian thi công cải tạo biệt thự khoảng bao lâu? Tùy vào quy mô và mức độ phức tạp, thời gian cải tạo thường kéo dài từ 3 đến 6 tháng, bao gồm cả thời gian xin phép và hoàn thiện nội thất.

3. Cải tạo biệt thự có cần xin giấy phép xây dựng không? Nếu việc cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích sàn hoặc chiều cao công trình, bạn bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng tại cơ quan chức năng.

4. Nên chọn gói cải tạo trọn gói hay thuê nhân công riêng? Gói cải tạo trọn gói là lựa chọn tối ưu giúp bạn tiết kiệm thời gian, quản lý chi phí tốt hơn và có chế độ bảo hành tổng thể rõ ràng.

5. Phê Decor có hỗ trợ thiết kế khi thi công cải tạo không? Có, chúng tôi miễn phí 100% hoặc giảm trừ phí thiết kế khi khách hàng ký hợp đồng thi công cải tạo trọn gói.

6. Làm sao để xử lý chống thấm tường biệt thự cũ triệt để? Cần cạo bỏ lớp vữa cũ, xử lý vết nứt bằng keo chuyên dụng và quét 2-3 lớp chống thấm cao cấp (như Sika hoặc Kova) trước khi trát lại.

7. Có nên giữ lại hệ thống cửa gỗ cũ khi cải tạo không? Nếu gỗ còn tốt, bạn có thể sơn sửa lại để tái sử dụng. Tuy nhiên, xu hướng hiện nay ưu tiên cửa nhôm kính để lấy sáng và cách âm tốt hơn.

8. Chi phí phát sinh khi cải tạo thường là bao nhiêu? Bạn nên dự phòng khoảng 10-15% tổng dự toán cho các phát sinh không lường trước được khi sửa chữa nhà cũ (như đường ống nước hỏng ngầm).

9. Phê Decor bảo hành công trình cải tạo trong bao lâu? Chúng tôi cam kết bảo hành kết cấu 5 năm và bảo hành hoàn thiện 1-2 năm tùy theo hạng mục vật liệu sử dụng.

10. Có thể vừa ở vừa cải tạo biệt thự được không? Để đảm bảo an toàn và sức khỏe tránh bụi bẩn, tiếng ồn, tốt nhất gia đình nên chuyển ra ngoài trong thời gian thi công các hạng mục lớn.