Chi Phí Cải Tạo Nhà Mới Nhất 2026: Đơn Giá Theo m², Báo Giá Từng Hạng Mục, Cách Dự Toán

Chi phí cải tạo nhà là tổng hợp toàn bộ ngân sách cần thiết để nâng cấp, sửa chữa và làm mới không gian sống dựa trên hiện trạng công trình cũ, bao gồm chi phí vật tư, nhân công và thiết kế. Cụ thể, việc xác định chính xác con số này giúp gia chủ chủ động dòng tiền, lựa chọn phương án thi công phù hợp và hạn chế tối đa các khoản phát sinh không đáng có trong quá trình "lột xác" ngôi nhà.

Đơn giá cải tạo nhà hiện nay dao động trung bình từ 2.000.000 VNĐ đến 5.000.000 VNĐ/m2 sàn xây dựng đối với gói cải tạo trọn gói, và từ 1.500.000 VNĐ/m2 đối với gói nhân công. Bên cạnh đó, các hạng mục chi tiết như phá dỡ, xây trát, ốp lát, điện nước hay sơn bả đều có đơn giá riêng biệt, phụ thuộc vào chất lượng vật liệu và mức độ phức tạp của kỹ thuật thi công.

Cách dự toán chi phí cải tạo nhà cần dựa trên diện tích thực tế, loại hình nhà ở (cấp 4, nhà tầng, nhà ống) và nhu cầu cụ thể như làm gác lửng, nâng tầng hay chỉ sửa chữa nội thất. Đặc biệt, đối với các hạng mục khó như sửa nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng hay cải tạo nhà 100m2, việc tham khảo bảng báo giá chi tiết và ví dụ thực tế là bước không thể thiếu để tối ưu hóa ngân sách đầu tư.

1. Chi phí cải tạo nhà là gì?

Chi phí cải tạo nhà là khoản tiền gia chủ phải chi trả để thực hiện các công việc sửa chữa, nâng cấp, thay đổi kết cấu hoặc công năng của ngôi nhà cũ nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng mới. Nói cách khác, đây là ngân sách đầu tư để biến không gian xuống cấp trở nên hiện đại, tiện nghi hơn mà không cần đập đi xây lại hoàn toàn.

Ngân sách này thường được chia thành 3 phần chính:

• Chi phí thiết kế: Khoản tiền trả cho kiến trúc sư để lên bản vẽ bố trí công năng và phối cảnh.
• Chi phí thi công phần thô: Bao gồm vật liệu (cát, đá, xi măng, sắt thép...) và nhân công phá dỡ, xây trát.
• Chi phí hoàn thiện: Bao gồm gạch ốp lát, sơn bả, thiết bị vệ sinh, hệ thống điện nước và nội thất.

2. Đơn giá cải tạo nhà theo m2 mới nhất 2026 là bao nhiêu?

Đơn giá cải tạo nhà theo m2 là phương pháp tính toán nhanh giúp gia chủ ước lượng sơ bộ tổng ngân sách dựa trên diện tích sàn cần sửa chữa. Tuy nhiên, mức giá này chỉ mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi tùy thuộc vào hiện trạng hư hại của ngôi nhà cũng như gói vật tư mà gia chủ lựa chọn.

2.1. Đơn giá nhân công sửa chữa

Đơn giá nhân công thường dao động từ 200.000 VNĐ đến 1.500.000 VNĐ/m2 tùy thuộc vào từng hạng mục công việc cụ thể như ốp lát, xây trát hay sơn nước. Thực tế, giá nhân công tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thường cao hơn so với các tỉnh thành khác do chi phí sinh hoạt và nhu cầu thị trường cao.

2.2. Đơn giá cải tạo nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay)

Đơn giá cải tạo trọn gói bao gồm cả nhân công và vật tư, giúp gia chủ tiết kiệm thời gian quản lý và đảm bảo tính đồng bộ cho công trình.

Lưu ý: Đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT và có thể thay đổi tùy thời điểm.

3. Báo giá chi tiết từng hạng mục cải tạo thì như thế nào?

Bảng báo giá chi tiết từng hạng mục giúp gia chủ kiểm soát chặt chẽ khối lượng công việc và minh bạch hóa các khoản chi phí trong quá trình thi công. Dưới đây là đơn giá tham khảo cho các hạng mục cải tạo phổ biến nhất hiện nay.

3.1. Hạng mục phá dỡ và vận chuyển

Chi phí phá dỡ phụ thuộc vào khối lượng tường, sàn cần đập bỏ và vị trí công trình (trong ngõ nhỏ hay mặt đường lớn) để tính toán phương án vận chuyển phế thải.

• Đập phá tường 110: 150.000 - 180.000 VNĐ/m2.
• Đập phá tường 220: 250.000 - 300.000 VNĐ/m2.
• Bóc gạch nền cũ: 80.000 - 120.000 VNĐ/m2.
• Vận chuyển phế thải: 200.000 - 350.000 VNĐ/chuyến (xe cải tiến hoặc xe tải nhỏ).

3.2. Hạng mục xây trát và ốp lát

Chi phí xây trát và ốp lát chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí cải tạo nhà, quyết định trực tiếp đến độ bền và thẩm mỹ của phần thô.

• Xây tường gạch ống (gồm vật tư + nhân công): 180.000 - 250.000 VNĐ/m2.
• Trát tường trong nhà: 120.000 - 150.000 VNĐ/m2.
• Lát nền (chưa tính gạch): 120.000 - 160.000 VNĐ/m2.
• Ốp tường nhà vệ sinh/bếp: 140.000 - 180.000 VNĐ/m2.

3.3. Hạng mục sơn bả và thạch cao

Chi phí sơn bả và trần thạch cao giúp hoàn thiện bề mặt, tạo điểm nhấn thẩm mỹ và che đi các khuyết điểm của hệ thống kỹ thuật điện nước.

• Sơn nội thất trọn gói (Dulux/Jotun): 50.000 - 80.000 VNĐ/m2.
• Sơn ngoại thất chống thấm: 60.000 - 100.000 VNĐ/m2.
• Trần thạch cao khung chìm (Vĩnh Tường): 160.000 - 220.000 VNĐ/m2.

3.4. Hạng mục điện nước

Chi phí cải tạo điện nước bao gồm việc đi lại đường dây, ống nước ngầm và lắp đặt các thiết bị vệ sinh, chiếu sáng mới.

• Thi công điện dán dây hoàn thiện: 90.000 - 120.000 VNĐ/m2.
• Thi công điện rút dây hoàn thiện: 150.000 - 180.000 VNĐ/m2.
• Lắp đặt thiết bị vệ sinh (bộ): 150.000 - 300.000 VNĐ/bộ.

4. Ví dụ chi phí cải tạo cho từng loại nhà phổ biến

Việc tham khảo ví dụ chi phí cụ thể cho từng loại nhà giúp gia chủ có cái nhìn trực quan và dễ dàng so sánh, đối chiếu với công trình của mình để đưa ra mức dự toán sát thực tế nhất.

4.1. Chi phí sửa nhà cấp 4 có gác lửng là bao nhiêu?

Chi phí sửa nhà cấp 4 gác lửng thường dao động từ 150 triệu đến 300 triệu đồng, tùy thuộc vào vật liệu làm sàn gác (gỗ, tấm cemboard, bê tông) và diện tích cơi nới. Trong đó, giải pháp sử dụng tấm bê tông nhẹ Cemboard kết hợp khung sắt chịu lực là phương án tiết kiệm và hiệu quả nhất hiện nay.

• Làm gác lửng (khung sắt + tấm Cemboard): 1.200.000 - 1.500.000 VNĐ/m2.
• Cầu thang sắt lên gác: 8.000.000 - 15.000.000 VNĐ/bộ.
• Sửa chữa trần, tường, sàn tầng trệt: 100.000.000 - 150.000.000 VNĐ.

4.2. Chi phí sửa nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng là bao nhiêu?

Chi phí sửa nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng là khoản đầu tư lớn, trung bình từ 400 triệu đến 700 triệu đồng, đòi hỏi phải gia cố móng và cột chịu lực kỹ lưỡng trước khi đổ sàn bê tông tầng 2. Lưu ý, chi phí này thấp hơn so với xây mới khoảng 30-40% nhưng yêu cầu kỹ thuật thi công phức tạp hơn để đảm bảo kết cấu.

• Gia cố móng và cột: 50.000.000 - 80.000.000 VNĐ.
• Đổ sàn bê tông cốt thép tầng 2: 1.500.000 - 1.800.000 VNĐ/m2.
• Xây dựng hoàn thiện tầng 2: 3.500.000 - 4.500.000 VNĐ/m2.

4.3. Chi phí cải tạo nhà 2 tầng và nhà 100m2 là bao nhiêu?

Chi phí cải tạo nhà 2 tầng diện tích 100m2 thường rơi vào khoảng 300 triệu đến 500 triệu đồng cho các hạng mục sơn sửa, thay đổi nội thất và xử lý chống thấm. Cụ thể, chi phí cải tạo nhà 100m2 trọn gói (bao gồm cả nội thất) có thể lên tới 600-800 triệu đồng nếu gia chủ lựa chọn phong cách hiện đại, sử dụng vật liệu cao cấp.

• Sơn sửa toàn bộ nhà 2 tầng (200m2 sàn): 60.000.000 - 80.000.000 VNĐ.
• Cải tạo 2 phòng vệ sinh: 40.000.000 - 60.000.000 VNĐ.
• Làm mới nội thất (Bếp, Khách, 2 Ngủ): 200.000.000 - 300.000.000 VNĐ.

5. Cách dự toán chi phí cải tạo nhà chính xác như thế nào?

Cách dự toán chi phí cải tạo nhà đòi hỏi gia chủ phải liệt kê chi tiết các hạng mục cần làm, đo đạc diện tích chính xác và tham khảo đơn giá thị trường tại thời điểm thi công. Đồng thời, việc áp dụng công thức tính toán khoa học sẽ giúp bạn kiểm soát ngân sách và chuẩn bị tài chính tốt hơn.

Công thức dự toán cơ bản:

Tổng chi phí = (Diện tích cải tạo x Đơn giá m2) + Chi phí nội thất + Chi phí thiết kế + Dự phòng phí (10%)

• Bước 1: Xác định hạng mục cần sửa chữa (Ví dụ: ốp lát 50m2, sơn 200m2 tường).
• Bước 2: Áp đơn giá vật tư và nhân công cho từng hạng mục.
• Bước 3: Cộng tổng và thêm 10-15% chi phí dự phòng cho các phát sinh (như đường ống nước hỏng ngầm, tường mục nát cần trát lại).

Tham khảo thêm dịch vụ xây nhà trọn gói để có sự so sánh về chi phí.

6. Chi phí thiết kế cải tạo nhà là bao nhiêu?

Chi phí thiết kế cải tạo nhà thường thấp hơn thiết kế mới, dao động từ 100.000 VNĐ đến 200.000 VNĐ/m2 tùy thuộc vào phong cách thiết kế và yêu cầu chi tiết của bản vẽ. Đặc biệt, nhiều đơn vị thi công trọn gói như Phê Decor thường miễn phí hoặc giảm 50% chi phí thiết kế thiết kế nội thất khi khách hàng ký hợp đồng thi công.

• Thiết kế kiến trúc cải tạo: 120.000 - 150.000 VNĐ/m2.
• Thiết kế nội thất: 150.000 - 200.000 VNĐ/m2.
• Hồ sơ kết cấu gia cố (nếu có): Tính theo thực tế.

7. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí cải tạo nhà là gì?

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí cải tạo nhà bao gồm mức độ xuống cấp của công trình, vị trí địa lý, thời điểm thi công và chất lượng vật liệu mà gia chủ mong muốn. Hơn nữa, việc thay đổi công năng sử dụng như chuyển đổi từ nhà ở sang kinh doanh hay nâng tầng cũng làm thay đổi đáng kể tổng mức đầu tư.

• Hiện trạng nhà cũ: Nhà càng nát, tường càng mục, móng càng yếu thì chi phí gia cố và phá dỡ càng cao.
• Vị trí thi công: Nhà trong ngõ sâu, xe vật liệu không vào được sẽ tốn thêm chi phí vận chuyển thủ công.
• Chủng loại vật tư: Sự chênh lệch giá giữa gạch ốp lát cao cấp và bình dân, thiết bị vệ sinh nhập khẩu và nội địa là rất lớn.

8. Tại sao Phê Decor là giải pháp cải tạo nhà tiết kiệm và tối ưu?

Được sáng lập vào năm 2016, Phê Decor nhanh chóng khẳng định vị thế là doanh nghiệp hàng đầu, cung cấp giải pháp toàn diện về không gian sống, chuyên sâu trong lĩnh vực xây nhà trọn gói, cải tạo nhà và cung cấp nội thất thông minh. Với hơn 300.000 sản phẩm đã đến tay người tiêu dùng và hệ thống gần 700 đại lý phân phối, chúng tôi tự hào mang đến những giải pháp đột phá, giúp giải phóng không gian, tối ưu công năng và thể hiện cá tính riêng cho hàng ngàn gia đình Việt.

Phê Decor ưu tiên lựa chọn sự "độc lạ" là yếu tố trung tâm để xây dựng và phát triển. Với sức mạnh nội tại từ đội ngũ có khả năng tìm kiếm những sản phẩm khác biệt, những nguồn hàng ngách, chúng tôi mong muốn trở thành người dẫn đường cho thị trường. Cùng với đó, chiến lược mở rộng quy mô, tăng điểm bán và hệ thống đại lý để tạo độ phủ toàn quốc được xác định ngay từ đầu, giúp Phê Decor khẳng định giá trị thương hiệu và hiện thực hóa mục tiêu thống lĩnh thị trường.

Lợi thế cạnh tranh của Phê Decor giúp bạn tiết kiệm chi phí cải tạo nhà:

• Nội thất thông minh: Sử dụng các sản phẩm đa năng (sofa giường, bàn ăn gấp gọn) giúp tiết kiệm chi phí mua sắm nhiều món đồ và tối ưu diện tích cho nhà nhỏ.
• Quy trình khép kín: Từ thiết kế, thi công đến cung cấp nội thất, giúp giảm thiểu chi phí trung gian và kiểm soát chất lượng đồng bộ.
• Báo giá minh bạch: Cam kết không phát sinh chi phí vô lý, tư vấn giải pháp phù hợp nhất với ngân sách của khách hàng.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Chi phí cải tạo nhà cũ có cao hơn xây mới không?

Không, chi phí cải tạo thường thấp hơn xây mới từ 30% đến 50% do tận dụng được phần móng, tường và khung kết cấu cũ.

2. Chi phí sửa nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng khoảng bao nhiêu?

Khoảng 400 - 700 triệu đồng cho diện tích sàn 50-70m2, tùy thuộc vào biện pháp gia cố móng và vật liệu hoàn thiện.

3. Có mất phí thiết kế khi cải tạo nhà không?

Thông thường phí thiết kế khoảng 150k/m2. Tuy nhiên, nếu chọn thi công trọn gói tại Phê Decor, bạn có thể được miễn phí thiết kế.

4. Chi phí cải tạo nhà 100m2 trọn gói là bao nhiêu?

Dao động từ 300 triệu đến 600 triệu đồng tùy vào mức độ sửa chữa (chỉ sơn sửa hay làm lại toàn bộ nội thất, điện nước).

5. Làm gác lửng cho nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền?

Khoảng 150 - 250 triệu đồng cho gác lửng khung sắt, sàn cemboard, bao gồm cả cầu thang và hoàn thiện cơ bản.

6. Yếu tố nào làm tăng chi phí cải tạo nhà nhiều nhất?

Hạng mục gia cố kết cấu (móng, cột) và thay đổi toàn bộ hệ thống điện nước, nội thất là những phần tốn kém nhất.

7. Làm sao để tiết kiệm chi phí cải tạo nhà?

Hạn chế đập phá tường chịu lực, giữ lại sàn/cửa cũ nếu còn tốt, sử dụng vật liệu nhẹ và chọn đơn vị thi công trọn gói uy tín.

8. Báo giá cải tạo nhà có bao gồm nội thất không?

Báo giá phần thô thường chưa gồm nội thất. Gói cải tạo trọn gói (chìa khóa trao tay) mới bao gồm nội thất cơ bản.

9. Chi phí phá dỡ nhà cũ tính như thế nào?

Tính theo m2 tường/sàn hoặc trọn gói. Trung bình phá dỡ và vận chuyển khoảng 150.000 - 300.000 đ/m2.

10. Có nên thuê giám sát riêng khi cải tạo nhà không?

Nếu không có thời gian và kiến thức, nên thuê giám sát hoặc chọn công ty uy tín có quy trình giám sát chặt chẽ để đảm bảo chất lượng.