Quy trình xây nhà: Trình tự các bước, dự toán chi phí, pháp lý và kinh nghiệm thực tế

Quy trình xây nhà bài bản gồm 6 bước cơ bản từ lập kế hoạch, chuẩn bị pháp lý, thiết kế, thi công phần thô, hoàn thiện đến nghiệm thu bàn giao. Việc tuân thủ đúng trình tự này giúp gia chủ có cái nhìn tổng quan, chủ động kiểm soát tiến độ và chất lượng công trình, tránh tình trạng "vừa làm vừa sửa" gây lãng phí.

Để quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ, việc dự toán chi phí và thủ tục pháp lý cần được thực hiện kỹ lưỡng ngay từ đầu để hạn chế tối đa rủi ro phát sinh và đảm bảo tính hợp pháp. Sự chuẩn bị chu đáo về ngân sách và giấy tờ không chỉ giúp bạn an tâm về mặt tài chính mà còn tránh được những rắc rối liên quan đến thanh tra xây dựng hay tranh chấp đất đai.

Bên cạnh đó, những kinh nghiệm thực tế trong việc chọn nhà thầu và giám sát sẽ giúp gia chủ kiểm soát tốt chất lượng vật tư, đảm bảo kỹ thuật thi công và tối ưu hóa không gian sống. Dưới đây là phân tích chi tiết từng giai đoạn trong quy trình xây dựng nhà ở mà bất kỳ ai đang có ý định làm nhà đều cần phải biết.

1. Quy trình xây nhà là gì?

Quy trình xây nhà là trình tự các bước thực hiện có hệ thống từ khi lên ý tưởng, chuẩn bị ngân sách, xin giấy phép, thiết kế, thi công cho đến khi hoàn thiện và bàn giao ngôi nhà. Đây được coi là "kim chỉ nam" giúp chủ đầu tư và nhà thầu phối hợp nhịp nhàng, đảm bảo công trình đạt chất lượng cao nhất về thẩm mỹ, công năng và độ bền vững.

Hiểu rõ quy trình này giúp gia chủ tránh được sự lúng túng, bị động trước khối lượng công việc khổng lồ. Thay vì thực hiện theo cảm tính, một lộ trình khoa học sẽ giúp phân bổ nguồn lực tài chính và thời gian hợp lý.

“Theo KTS. Nguyễn Văn Nam – Chuyên gia tư vấn xây dựng với 15 năm kinh nghiệm: 'Việc bỏ qua hoặc đảo lộn các bước trong quy trình xây nhà là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tình trạng đội vốn lên tới 30-40% và kéo dài thời gian thi công so với dự kiến.'”

2. Quy trình xây dựng nhà ở gồm những bước chính nào?

Các bước chính xây dựng nhà ở bao gồm 3 giai đoạn cốt lõi: giai đoạn chuẩn bị tiền thi công, giai đoạn thực hiện thi công xây dựng và giai đoạn hoàn thiện, nghiệm thu công trình. Mỗi giai đoạn đều có những đầu việc cụ thể đòi hỏi sự tỉ mỉ và phối hợp chặt chẽ giữa gia chủ và đơn vị thầu.

Dưới đây là chi tiết các bước chuẩn bị xây nhà và triển khai thực tế bạn cần nắm vững:

2.1. Giai đoạn 1: Các bước chuẩn bị xây nhà cần làm gì?

Giai đoạn chuẩn bị đóng vai trò nền tảng, quyết định đến sự thuận lợi và tính pháp lý của toàn bộ dự án. Nếu khâu này được thực hiện tốt, gia chủ sẽ tránh được 80% rủi ro về sau.

• Lập kế hoạch tài chính: Gia chủ cần xác định tổng ngân sách đầu tư, bao gồm vốn tự có và vốn vay. Cần dự trù chi phí cho các hạng mục: thiết kế, xây thô, hoàn thiện, nội thất và dự phòng phí (khoảng 10-20%).
• Khảo sát khu đất: Kiểm tra hiện trạng đất, hướng đất, điều kiện địa chất để lên phương án móng phù hợp.
• Tìm kiếm đơn vị tư vấn: Lựa chọn kiến trúc sư hoặc nhà thầu uy tín. Bạn có thể tham khảo thêm về https://phedecor.com/gia-xay-nha-tron-goi-ha-noi.html để có cái nhìn tổng quan về thị trường.

2.2. Giai đoạn 2: Thủ tục pháp lý và thiết kế kiến trúc thực hiện ra sao?

Thủ tục pháp lý và thiết kế cần được hoàn tất song song hoặc trước khi khởi công để đảm bảo công trình được phép xây dựng và có bản vẽ kỹ thuật chính xác.

• Xin giấy phép xây dựng: Đây là bước bắt buộc. Hồ sơ bao gồm: Đơn xin cấp phép, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế sơ bộ... Thời gian cấp phép thường từ 15-20 ngày làm việc.
• Thiết kế chi tiết: Kiến trúc sư sẽ triển khai hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, bao gồm: kiến trúc, kết cấu, điện nước (ME) và phối cảnh 3D. Một bộ hồ sơ đầy đủ sẽ giúp việc bóc tách khối lượng và thi công chính xác. Bạn có thể xem mẫu https://phedecor.com/ban-ve-thiet-ke-nha.html để hình dung rõ hơn.

2.3. Giai đoạn 3: Thi công phần thô gồm những hạng mục nào?

Thi công phần thô là giai đoạn tạo dựng bộ khung kết cấu chịu lực cho ngôi nhà, bao gồm móng, cột, dầm, sàn và tường bao. Đây là giai đoạn quan trọng nhất quyết định tuổi thọ và độ an toàn của công trình.

Các bước chính trong xây dựng nhà ở phần thô bao gồm:

• Giải phóng mặt bằng: Phá dỡ công trình cũ (nếu có), dọn dẹp, định vị tim mốc.
• Thi công móng: Đào đất, gia cố nền (ép cọc, cừ tràm...), đổ bê tông móng, xây bể tự hoại, hố ga.
• Thi công khung nhà: Dựng cốp pha, cốt thép, đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng, đổ bê tông cầu thang, lanh tô.
• Xây tường: Xây tường bao, tường ngăn phòng, lắp đặt ống gen điện nước âm tường.

Nếu bạn chưa nắm rõ về hạng mục này, hãy tham khảo chi tiết tại https://phedecor.com/xay-nha-phan-tho.html.

Anh Trần Minh Hùng (Q. Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ: "Nhờ đầu tư kỹ lưỡng cho phần thô và giám sát chặt chẽ việc đổ bê tông, ngôi nhà của tôi sau 5 năm vẫn không hề có hiện tượng nứt tường hay thấm dột, dù thời tiết Hà Nội rất khắc nghiệt."

2.4. Giai đoạn 4: Hoàn thiện ngôi nhà cần thực hiện những gì?

Giai đoạn hoàn thiện tập trung vào yếu tố thẩm mỹ và công năng sử dụng, bao gồm trát tường, ốp lát, sơn bả và lắp đặt thiết bị. Đây là lúc ngôi nhà bắt đầu "thay da đổi thịt" và thể hiện phong cách của gia chủ.

• Trát tường: Đảm bảo bề mặt phẳng, không nứt nẻ.
• Ốp lát: Lát nền, ốp tường nhà vệ sinh, bếp, cầu thang.
• Sơn bả: Bả matit, sơn lót, sơn phủ màu.
• Điện nước hoàn thiện: Lắp đặt thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, công tắc, ổ cắm.

2.5. Giai đoạn 5: Nghiệm thu và hoàn công được tiến hành thế nào?

Nghiệm thu và hoàn công là bước cuối cùng để xác nhận công trình đạt chất lượng và hoàn tất thủ tục pháp lý để đưa vào sử dụng.

• Nghiệm thu: Hai bên tiến hành kiểm tra khối lượng, chất lượng từng hạng mục dựa trên hợp đồng và bản vẽ.
• Hoàn công: Làm thủ tục hoàn công để cập nhật tài sản trên đất vào sổ hồng.

3. Làm thế nào để dự toán chi phí xây nhà chính xác?

Để dự toán chi phí chính xác, gia chủ cần liệt kê chi tiết các khoản mục gồm chi phí thiết kế, chi phí vật tư, nhân công và khoản dự phòng phí khoảng 10-15%. Việc này giúp bạn không bị "vung tay quá trán" và chủ động nguồn tiền thanh toán theo tiến độ.

Có hai cách tính dự toán phổ biến hiện nay:

3.1. Dự toán theo diện tích xây dựng (m2)

Phương pháp này thường được áp dụng để tính khái toán sơ bộ, dựa trên đơn giá trung bình của nhà thầu nhân với tổng diện tích xây dựng.

• Công thức: Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá/m2.
• Lưu ý: Diện tích xây dựng bao gồm diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (móng, mái, sân, ban công...) được quy đổi theo hệ số (ví dụ: móng 30-50%, mái 50-70%).
• Để có con số cụ thể, bạn nên tham khảo https://phedecor.com/don-gia-xay-nha-tron-goi.html mới nhất trên thị trường.

3.2. Dự toán chi tiết theo bóc tách khối lượng

Phương pháp bóc tách khối lượng mang lại độ chính xác cao nhất, dựa trên bản vẽ thiết kế để tính toán cụ thể lượng vật tư (sắt, thép, xi măng, gạch...) và nhân công.

Cách này đòi hỏi kiến thức chuyên môn nhưng giúp gia chủ kiểm soát chặt chẽ vật tư, tránh thất thoát. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng dự toán chi tiết đính kèm trong https://phedecor.com/hop-dong-xay-nha-tron-goi.html.

"Chuyên gia kinh tế xây dựng Lê Quốc Hùng nhận định: 'Sai lầm lớn nhất của nhiều gia chủ là chỉ nhìn vào đơn giá/m2 mà không xem xét kỹ bảng vật tư đi kèm. Một bảng dự toán bóc tách chi tiết sẽ giúp bạn tiết kiệm ít nhất 10% chi phí nhờ loại bỏ các hạng mục không cần thiết.'"

4. Cần lưu ý kinh nghiệm thực tế gì để tránh phát sinh chi phí?

Gia chủ nên lựa chọn nhà thầu uy tín, chốt phương án thiết kế ngay từ đầu và giám sát chặt chẽ vật tư đầu vào để kiểm soát ngân sách. Thực tế cho thấy, phần lớn chi phí phát sinh đến từ việc thay đổi thiết kế giữa chừng hoặc quản lý vật tư lỏng lẻo.

Dưới đây là các kinh nghiệm "xương máu" khi xây nhà:

• Không thay đổi thiết kế khi đã thi công: Việc đập đi xây lại một bức tường hay thay đổi vị trí cầu thang sẽ kéo theo chi phí nhân công, vật tư và làm chậm tiến độ.
• Ký hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng cần quy định rõ chủng loại vật tư, tiến độ thanh toán, phạt chậm tiến độ và bảo hành. Tránh các thỏa thuận miệng mơ hồ.
• Thuê giám sát độc lập (nếu có điều kiện): Người giám sát có chuyên môn sẽ giúp bạn kiểm tra kỹ thuật, đảm bảo nhà thầu làm đúng bản vẽ.
• Chọn thời điểm xây dựng hợp lý: Nên khởi công vào mùa khô để thi công thuận lợi, nhưng cần lưu ý bảo dưỡng bê tông. Xây vào mùa mưa có thể làm gián đoạn nhưng giúp kiểm tra chống thấm tốt hơn.
• Cân nhắc chọn tuổi làm nhà: Tham khảo https://phedecor.com/chon-tuoi-lam-nha.html để chọn thời điểm khởi công thuận lợi về mặt tâm linh, giúp tâm lý vững vàng.

Giới thiệu thương hiệu Phê Decor và giải pháp không gian toàn diện

Sau khi hoàn thiện quy trình xây thô, việc kiến tạo nội thất là bước cuối cùng để thổi hồn vào không gian sống. Phê Decor tự hào là người bạn đồng hành tin cậy, mang đến giải pháp nội thất thông minh và xây dựng trọn gói tối ưu cho gia đình Việt.

Được sáng lập từ năm 2016, Phê Decor đã tiên phong khai phá thị trường nội thất thông minh với những dấu ấn mạnh mẽ:

• Hơn 300.000 sản phẩm độc đáo đã được bàn giao, giúp giải quyết bài toán diện tích cho hàng ngàn ngôi nhà.
• Mạng lưới kết nối rộng khắp với hơn 200 kiến trúc sư và gần 700 đại lý phân phối trên toàn quốc.
• 80% sản phẩm độc quyền, mang lại sự khác biệt và cá tính riêng cho không gian của bạn.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ đa dạng từ xây nhà trọn gói, thiết kế thi công nội thất đến cải tạo nhà cũ. Với đội ngũ nhân sự 9x đầy nhiệt huyết, tận tâm và trách nhiệm, Phê Decor cam kết mang lại trải nghiệm hài lòng nhất, biến ngôi nhà mơ ước của bạn thành hiện thực với chi phí tối ưu và chất lượng vượt trội.

5. FAQs - Câu hỏi thường gặp về quy trình xây nhà

1. Thời gian xây dựng một ngôi nhà phố 3 tầng mất bao lâu? Thời gian trung bình để hoàn thiện một ngôi nhà phố 3 tầng thường kéo dài từ 3.5 đến 5 tháng, tùy thuộc vào diện tích, điều kiện thời tiết và năng lực của nhà thầu.

2. Có nên giao thầu xây nhà trọn gói không? Nên giao thầu trọn gói (chìa khóa trao tay) nếu bạn không có nhiều thời gian và kinh nghiệm, nhưng cần chọn đơn vị uy tín và có hợp đồng chi tiết để đảm bảo chất lượng.

3. Chi phí xây nhà phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm tổng chi phí? Chi phí xây dựng phần thô thường chiếm khoảng 50-60% tổng chi phí xây dựng, phần còn lại là chi phí hoàn thiện và nội thất.

4. Khi nào cần xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà? Bạn cần xin giấy phép khi việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc diện tích sàn của ngôi nhà.

5. Móng băng và móng cọc loại nào tốt hơn? Việc chọn loại móng phụ thuộc vào địa chất khu đất; móng cọc chịu lực tốt hơn trên nền đất yếu, trong khi móng băng phù hợp với nền đất ổn định hơn và chi phí thấp hơn.

6. Nên khoán nhân công hay khoán trọn gói vật tư? Khoán nhân công giúp bạn chủ động kiểm soát chất lượng vật tư nhưng tốn nhiều thời gian quản lý; khoán trọn gói giúp tiết kiệm thời gian nhưng cần giám sát chặt chẽ chủng loại vật liệu đầu vào.

7. Có cần thiết phải có bản vẽ thiết kế trước khi xây không? Rất cần thiết, bản vẽ thiết kế giúp hình dung rõ ngôi nhà, tính toán chính xác kết cấu, dự toán vật tư và hạn chế tối đa chi phí phát sinh do sai sót.

8. Diện tích tum có được tính vào diện tích xây dựng không? Có, diện tích tum được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng và thường được tính 100% diện tích sàn mái tum (có mái che).

9. Bảo hành công trình xây dựng nhà ở thường bao lâu? Thời gian bảo hành thường là 12 tháng đối với phần hoàn thiện và 36-60 tháng đối với phần kết cấu, tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng.

10. Làm sao để kiểm tra chất lượng bê tông tươi khi đổ? Bạn nên kiểm tra phiếu giao hàng (mác bê tông, độ sụt), kẹp chì xe bồn và yêu cầu lấy mẫu bê tông thương phẩm để nén kiểm tra cường độ sau này.