Cách tính m2 xây dựng nhà phố: khái niệm, công thức, hệ số và ví dụ thực tế

Cách tính m2 xây dựng nhà phố là phương pháp quy đổi tổng diện tích sàn sử dụng và diện tích các hạng mục phụ trợ (móng, mái, sân, tầng hầm) về diện tích xây dựng chuẩn để làm cơ sở tính toán chi phí thi công. Hiểu đơn giản, đây không chỉ là phép cộng diện tích sàn các tầng mà là tổng hợp của tất cả các phần có hao phí vật tư và nhân công trong quá trình xây dựng.

Công thức tính diện tích xây dựng thường được áp dụng là: Tổng diện tích = Diện tích sàn sử dụng + (Diện tích các phần khác x Hệ số quy đổi %), trong đó hệ số phụ thuộc vào mức độ phức tạp của từng hạng mục. Việc nắm vững công thức và hệ số này giúp gia chủ tránh được tình trạng mơ hồ về ngân sách hoặc bị động trước các bảng báo giá chênh lệch từ các nhà thầu.

Phê Decor tự hào là đơn vị tiên phong mang nội thất thông minh vào không gian Việt, phục vụ hơn 300.000 khách hàng với mạng lưới 200 kiến trúc sư tài năng. Chúng tôi không chỉ cung cấp giải pháp xây nhà trọn gói uy tín mà còn mang đến tư duy thiết kế đột phá, giúp tối ưu hóa công năng và chi phí cho từng mét vuông xây dựng của gia đình bạn.

1. Khái niệm diện tích xây dựng và diện tích sàn khác nhau thế nào?

Diện tích xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng (bao gồm cả ban công, logia) cộng với diện tích các phần khác như móng, mái, sân, tầng hầm được quy đổi theo hệ số phần trăm nhất định. Khái niệm này rộng hơn "diện tích sàn" và thường được dùng để tính toán giá thành thi công.

Ngược lại, diện tích sàn (hay diện tích sử dụng) chỉ bao gồm phần không gian thực tế mà gia chủ sử dụng để sinh hoạt (phòng khách, ngủ, bếp, vệ sinh...). Sự chênh lệch giữa hai khái niệm này chính là lý do tại sao một ngôi nhà đất 100m2 xây 3 tầng không phải chỉ có 300m2 xây dựng mà con số thực tế thường lớn hơn nhiều (do tính thêm móng, mái).

Theo KTS. Nguyễn Văn Hùng (Hội Kiến trúc sư Việt Nam): "Rất nhiều chủ nhà nhầm lẫn giữa diện tích ghi trên sổ đỏ và diện tích xây dựng thực tế để tính tiền. Hiểu sai khái niệm này là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến việc thiếu hụt ngân sách từ 20-30% khi công trình đi vào hoàn thiện."

>> Xem thêm về giải pháp xây nhà trọn gói từ Phê Decor: https://phedecor.com/san-pham/xay-nha-tron-goi

2. Công thức tính m2 xây dựng nhà phố chuẩn nhất hiện nay

Công thức tính m2 xây dựng nhà phố được xác định bằng: Tổng diện tích xây dựng = Diện tích móng quy đổi + Diện tích sàn các tầng + Diện tích mái quy đổi + Diện tích sân/hầm (nếu có). Đây là công thức phổ biến nhất được các nhà thầu áp dụng để lập dự toán báo giá.

Để áp dụng công thức này, bạn cần có bản vẽ thiết kế nhà sơ bộ để xác định kích thước và loại hình kết cấu (móng cọc hay móng băng, mái tôn hay mái bê tông). Từ đó, áp dụng các hệ số phần trăm tương ứng cho từng hạng mục để ra con số tổng cuối cùng.

3. Bảng hệ số quy đổi m2 xây dựng chi tiết cho từng hạng mục

Bảng hệ số quy đổi m2 xây dựng thường dao động từ 30% đến 100% diện tích sàn tùy thuộc vào từng hạng mục cụ thể như móng đơn, móng cọc, mái tôn, mái ngói hay tầng hầm. Dưới đây là bảng hệ số chi tiết thường được áp dụng trên thị trường xây dựng năm 2025:

3.1. Hệ số phần móng và tầng hầm

• Móng đơn: Tính 30% - 40% diện tích tầng trệt.
• Móng cọc: Tính 40% - 50% diện tích tầng trệt (chưa bao gồm chi phí ép cọc).
• Móng băng: Tính 50% - 70% diện tích tầng trệt.
• Tầng hầm (độ sâu < 1.2m): Tính 150% diện tích.
• Tầng hầm (độ sâu 1.2m - 1.8m): Tính 170% - 200% diện tích.

3.2. Hệ số phần thân (các tầng)

• Tầng trệt, các tầng lầu: Tính 100% diện tích (bao gồm cả ban công).
• Thông tầng: Tính 50% - 70% diện tích (tùy độ rộng lỗ thông tầng).
• Sân thượng (không mái che): Tính 50% diện tích.
• Sân thượng (có giàn lam bê tông): Tính 70% diện tích.

3.3. Hệ số phần mái

• Mái tôn: Tính 15% - 30% diện tích mái.
• Mái bê tông cốt thép: Tính 50% diện tích mái.
• Mái ngói kèo sắt: Tính 70% diện tích mái.
• Mái ngói bê tông cốt thép: Tính 100% diện tích mái.

Nếu bạn quan tâm đến chi phí cụ thể, hãy tham khảo đơn giá xây nhà trọn gói của Phê Decor: https://phedecor.com/don-gia-xay-nha-tron-goi.html

4. Ví dụ thực tế tính m2 xây dựng nhà phố 3 tầng 100m2

Ví dụ thực tế tính m2 xây dựng cho một ngôi nhà phố diện tích đất 5x20m (100m2), quy mô 1 trệt 2 lầu, sử dụng móng cọc và mái bê tông cốt thép sẽ có tổng diện tích xây dựng khoảng 390m2.

Chi tiết cách tính như sau:

• Diện tích móng (Móng cọc): 100m2 x 40% = 40m2.
• Diện tích tầng trệt: 100m2 x 100% = 100m2.
• Diện tích Lầu 1: 100m2 x 100% = 100m2.
• Diện tích Lầu 2: 100m2 x 100% = 100m2.
• Diện tích Mái (BTCT): 100m2 x 50% = 50m2.
• Tổng diện tích xây dựng: 40 + 100 + 100 + 100 + 50 = 390m2.

Dựa trên con số 390m2 này, bạn sẽ nhân với đơn giá thi công (ví dụ: 6.000.000đ/m2) để ra tổng chi phí dự kiến cho phần xây dựng cơ bản. Lưu ý, nếu bạn có nhu cầu cải tạo nhà cũ, cách tính có thể thay đổi tùy theo hiện trạng khung kết cấu.

>> Xem thêm: https://phedecor.com/san-pham/cai-tao-nha

5. Tại sao gia chủ cần nắm rõ cách tính m2 xây dựng?

Việc nắm rõ cách tính m2 xây dựng giúp gia chủ chủ động kiểm soát ngân sách, dễ dàng so sánh báo giá giữa các đơn vị thi công và tránh các tranh chấp phát sinh khi nghiệm thu công trình. Đây là "vũ khí" bảo vệ quyền lợi của bạn trước những nhà thầu thiếu minh bạch.

Khi hiểu rõ cách tính, bạn sẽ biết được nhà thầu đang áp dụng hệ số cao hay thấp cho phần móng, mái. Từ đó, bạn có thể đàm phán để đạt được mức giá hợp lý nhất trong hợp đồng xây nhà trọn gói. Đồng thời, việc này cũng giúp bạn chuẩn bị tài chính tốt hơn, tránh trường hợp "vung tay quá trán" dẫn đến việc công trình bị đình trệ.

Feedback từ Anh Trần Minh (Quận 7, TP.HCM): "Lúc đầu tôi chỉ lấy diện tích đất nhân số tầng nên tưởng xây nhà hết ít tiền. May nhờ được KTS Phê Decor tư vấn kỹ về hệ số móng và mái, tôi mới tính ra con số thực tế và chuẩn bị đủ tiền, không thì dở dang giữa chừng."

Đơn vị uy tín chuyên xây dựng và cung cấp nội thất - Phê Decor

Phê Decor là thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực thiết kế, thi công xây dựng và cung cấp nội thất thông minh, mang đến giải pháp không gian sống hoàn hảo và tối ưu chi phí cho người Việt. Với kinh nghiệm dày dặn và uy tín đã được khẳng định, chúng tôi cam kết:

• Minh bạch tuyệt đối trong cách tính diện tích và báo giá.
• Đội ngũ KTS, kỹ sư giám sát chặt chẽ, đảm bảo chất lượng công trình.
• Cung cấp nội thất "Độc Lạ", thông minh giúp nâng tầm không gian sống.

Nếu bạn quan tâm đến thương hiệu, xem thêm tại: https://phedecor.com/trang/gioi-thieu.html

FAQs - Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao móng cọc lại có hệ số tính thấp hơn móng băng? Móng cọc thường tính hệ số thấp hơn (30-50%) vì trong đơn giá này chưa bao gồm chi phí ép cọc (vật tư cọc và nhân công ép), đây là phần tính riêng. Trong khi đó, móng băng (50-70%) đã bao gồm toàn bộ khối lượng bê tông, cốt thép của móng.

2. Diện tích giếng trời có được trừ ra khi tính m2 xây dựng không? Nếu giếng trời có diện tích nhỏ hơn 8m2 thì vẫn tính 100% diện tích sàn. Nếu giếng trời lớn hơn 8m2, thường sẽ được tính 50% - 70% diện tích tùy theo thỏa thuận với nhà thầu.

3. Ban công và lô gia tính diện tích như thế nào? Ban công và lô gia thường được tính 100% diện tích nếu có mái che và xây tường bao kiên cố. Nếu là ban công hở, không mái che, hệ số có thể giảm xuống 50% - 70%.

4. Cách tính diện tích xây dựng có áp dụng cho nhà cấp 4 không? Có, công thức vẫn áp dụng tương tự: Diện tích móng + Diện tích sàn trệt + Diện tích mái. Tuy nhiên, nhà cấp 4 thường dùng móng đơn giản và mái tôn nên tổng diện tích quy đổi sẽ thấp hơn nhà tầng.

5. Sân trước và sân sau tính m2 thế nào? Sân trước, sân sau thường được tính 50% - 70% diện tích nếu có làm móng, lát gạch và xây tường rào. Nếu chỉ là sân đất tự nhiên chưa cải tạo thì có thể không tính hoặc tính phí san lấp riêng.

6. Chi phí xây nhà trọn gói 2025 khoảng bao nhiêu 1m2? Đơn giá xây trọn gói dao động từ 6.000.000đ - 8.500.000đ/m2 tùy vào vật tư hoàn thiện (trung bình - khá - tốt). Phần thô thường dao động khoảng 3.500.000đ - 4.000.000đ/m2.

7. Tầng tum tính diện tích ra sao? Phần có mái che của tầng tum tính 100% diện tích. Phần sân thượng không có mái che xung quanh tầng tum thường tính 50% diện tích.

8. Làm sao để kiểm tra nhà thầu tính m2 có đúng không? Bạn nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng chiết tính chi tiết, ghi rõ kích thước và hệ số áp dụng cho từng hạng mục. Sau đó đối chiếu với bản vẽ thiết kế và các quy chuẩn chung của thị trường.

9. Hệ số mái ngói kèo sắt và mái ngói bê tông khác nhau thế nào? Mái ngói bê tông (đổ bê tông dán ngói) có hệ số cao hơn (100%) do tốn nhiều vật tư bê tông, sắt thép. Mái ngói kèo sắt (70%) nhẹ hơn và chi phí thi công thấp hơn.

10. Có cách nào tối ưu diện tích xây dựng để giảm chi phí không? Có thể giảm diện tích các phần phụ trợ như ban công quá lớn, mái bê tông cầu kỳ hoặc tầng hầm nếu không thực sự cần thiết. Sử dụng thiết kế thông minh để tối ưu công năng trên diện tích sàn nhỏ.