Cải tạo nâng tầng nhà phố: Có cần gia cố móng không? Điều kiện, thủ tục và báo giá 2026

Cải tạo nâng tầng nhà phố là giải pháp kỹ thuật nhằm tăng thêm số tầng cho ngôi nhà hiện hữu, giúp mở rộng diện tích sinh hoạt mà không cần phá dỡ hoàn toàn công trình cũ. Đây là lựa chọn tối ưu cho những gia đình đông thành viên sống tại các đô thị đất chật người đông, giúp tiết kiệm từ 30-50% chi phí so với việc đập đi xây lại mới.

Việc nâng tầng nhà phố có cần gia cố móng không phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả khảo sát khả năng chịu lực của hệ móng và khung cột hiện trạng. Nếu móng cũ yếu hoặc thiết kế ban đầu không tính toán cho việc lên tầng, bắt buộc phải thực hiện các biện pháp gia cố như cấy thêm cột, mở rộng đáy móng hoặc sử dụng hệ khung thép tiền chế nhẹ để đảm bảo an toàn tuyệt đối.

Thủ tục nâng tầng yêu cầu gia chủ phải xin giấy phép sửa chữa cải tạo tại UBND Quận/Huyện sở tại và phải có hồ sơ kiểm định móng do đơn vị có chức năng thực hiện.

Phê Decor tự hào cung cấp giải pháp xây nhà trọn gói và nội thất thông minh cho hơn 300.000 khách hàng trên toàn quốc. Với mạng lưới 200 kiến trúc sư và hệ sinh thái sản phẩm độc quyền chiếm 80% thị trường, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp nâng tầng an toàn, tối ưu công năng và thẩm mỹ cho ngôi nhà của bạn.

1. Cải tạo nâng tầng nhà phố là gì và có những hình thức nào?

Cải tạo nâng tầng nhà phố được hiểu là quá trình xây dựng thêm một hoặc nhiều tầng trên nền tảng kết cấu của ngôi nhà cũ nhằm gia tăng không gian sử dụng. Phương pháp này đòi hỏi kỹ thuật cao hơn xây mới vì phải đảm bảo sự liên kết chặt chẽ giữa khối nhà cũ và khối nhà mới.

Hiện nay có 2 hình thức nâng tầng phổ biến:

• Nâng tầng bằng vật liệu truyền thống: Sử dụng bê tông cốt thép và tường gạch. Cách này bền chắc nhưng tải trọng lớn, yêu cầu móng cũ phải rất tốt hoặc được gia cố kỹ.
• Nâng tầng bằng vật liệu nhẹ: Sử dụng khung thép tiền chế, sàn Cemboard và tường thạch cao/vách ngăn nhẹ. Đây là xu hướng cải tạo nhà phố được ưa chuộng nhờ giảm tải trọng xuống móng và thi công nhanh.

2. Nâng tầng nhà phố có cần gia cố móng không?

Nâng tầng nhà phố có cần gia cố móng hay không được quyết định dựa trên hồ sơ thiết kế gốc (nếu còn) và kết quả khoan thăm dò thực tế tại công trình. Không có câu trả lời chung cho mọi trường hợp, nhưng an toàn kết cấu luôn là ưu tiên số 1.

• Trường hợp 1: Không cần gia cố - Nếu khi xây dựng ban đầu, gia chủ đã làm móng chờ cho số tầng dự kiến (ví dụ: xây 2 tầng nhưng làm móng cho 4 tầng) và hiện trạng công trình không bị nứt, lún.
• Trường hợp 2: Bắt buộc gia cố - Nếu móng cũ là móng gạch, móng đơn yếu hoặc chỉ thiết kế đủ tải cho số tầng hiện tại. Việc chồng thêm tầng sẽ gây quá tải, dẫn đến sập đổ nếu không gia cố.

Kỹ sư kết cấu Phạm Văn Hùng (Viện Khoa học Công nghệ Xây dựng) cảnh báo: "Tuyệt đối không được chủ quan 'áng chừng' khi nâng tầng. Tôi đã gặp nhiều trường hợp nhà bị nghiêng hẳn sang một bên chỉ vì chủ nhà tiếc tiền thuê kiểm định móng mà cứ thế xây thêm."

3. Điều kiện và thủ tục pháp lý khi cải tạo nâng tầng là gì?

Điều kiện và thủ tục pháp lý bao gồm việc đáp ứng các quy định về chiều cao, mật độ xây dựng của khu vực và hoàn tất hồ sơ xin phép cải tạo trước khi khởi công. Nâng tầng làm thay đổi quy mô công trình nên không được miễn giấy phép như sửa chữa nội thất thông thường.

3.1. Điều kiện kỹ thuật và quy hoạch

• Về kỹ thuật: Hệ khung cột, dầm, móng phải đảm bảo khả năng chịu lực cho tầng mới.
• Về quy hoạch: Chiều cao tầng nâng không được vượt quá chiều cao tối đa cho phép của tuyến phố.

3.2. Hồ sơ xin phép xây dựng gồm những gì?

• Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo.
• Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình dự kiến cải tạo.
• Bản vẽ thiết kế cải tạo nâng tầng.
• Báo cáo kết quả khảo sát, đánh giá chất lượng kết cấu cũ (do tổ chức có đủ năng lực thực hiện).

Nếu bạn cần hỗ trợ thủ tục, tham khảo dịch vụ tại: https://phedecor.com/dich-vu-cai-tao-nha.html

4. Báo giá cải tạo nâng tầng nhà phố 2026 chi tiết ra sao?

Báo giá cải tạo nâng tầng phụ thuộc vào phương án thi công (truyền thống hay vật liệu nhẹ), diện tích sàn nâng thêm và mức độ phức tạp của việc gia cố móng (nếu có). Dưới đây là bảng giá tham khảo để bạn lập dự toán:

Lưu ý: Đơn giá có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí ngõ hẻm và giá vật tư tại thời điểm thi công. Để có báo giá chính xác, hãy liên hệ đơn vị thi công uy tín.

Xem thêm báo giá chi tiết: https://phedecor.com/bao-gia-sua-nha-tron-goi-2026.html

5. Quy trình thi công nâng tầng nhà phố an toàn gồm các bước nào?

Quy trình thi công nâng tầng chuẩn trải qua 5 bước: Khảo sát kiểm định, Lập phương án & Xin phép, Gia cố kết cấu (nếu cần), Thi công tầng mới và Hoàn thiện nội thất. Bước gia cố kết cấu là quan trọng nhất để đảm bảo sự liên kết khối thống nhất.

5.1. Bước 1: Khảo sát và kiểm định móng

Kỹ sư sử dụng thiết bị chuyên dụng để khoan thăm dò, siêu âm bê tông nhằm xác định chính xác sức chịu tải còn lại của ngôi nhà.

5.2. Bước 2: Thi công gia cố (nếu cần)

Thực hiện các biện pháp như mở rộng đáy móng, cấy thêm cột thép hoặc bọc bê tông cột cũ để tăng tiết diện chịu lực.

5.3. Bước 3: Thi công sàn và tường tầng mới

Ưu tiên sử dụng vật liệu nhẹ như gạch bê tông khí chưng áp (AAC), tấm panel ALC hoặc tấm Cemboard để giảm tải trọng lên móng cũ.

Feedback từ Anh Hoàng (Tây Hồ, Hà Nội): "Nhà mình móng yếu nên Phê Decor tư vấn dùng khung thép và sàn bê tông nhẹ. Thi công nhanh lắm, chỉ hơn 1 tháng là xong thêm tầng tum và 1 phòng ngủ, mà nhà không bị rung lắc gì cả."

6. Giải pháp vật liệu nhẹ nào tối ưu cho việc nâng tầng?

Giải pháp vật liệu nhẹ bao gồm việc sử dụng khung thép tiền chế thay cho cột bê tông, tấm Cemboard làm sàn và tường thạch cao hoặc vách panel thay cho tường gạch đất nung. Đây là "chìa khóa vàng" cho các công trình nâng tầng trên nền móng yếu.

• Khung thép tiền chế: Trọng lượng nhẹ hơn bê tông 30-40%, thi công lắp ghép nhanh chóng, độ bền cao.
• Tấm sàn Cemboard/Bê tông nhẹ: Chịu lực tốt, chống nước, chống cháy, thi công không cần cốp pha, giảm tải trọng đáng kể.
• Vách ngăn nhẹ: Tấm thạch cao hoặc tấm panel EPS cách âm, cách nhiệt tốt, dễ dàng thay đổi bố trí sau này.

Bạn có thể tìm hiểu thêm về thiết kế nội thất phù hợp tại: https://phedecor.com/thiet-ke

7. Phê Decor - Đơn vị chuyên cải tạo nâng tầng uy tín

Phê Decor tự hào là đơn vị có kinh nghiệm dày dặn trong việc xử lý các ca nâng tầng khó, nhà trong ngõ nhỏ với giải pháp kết cấu thông minh và an toàn tuyệt đối.

Tại sao nên chọn Phê Decor để nâng tầng nhà phố?

• Đội ngũ kỹ sư kết cấu giỏi: Cam kết tính toán tải trọng chính xác, đưa ra giải pháp gia cố tối ưu, tiết kiệm chi phí.
• Công nghệ vật liệu mới: Tiên phong ứng dụng vật liệu siêu nhẹ, công nghệ lắp ghép hiện đại.
• Bảo hành kết cấu dài hạn: Chế độ bảo hành phần kết cấu lên đến 5-10 năm, mang lại sự an tâm tuyệt đối cho gia chủ.

FAQs - CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

1. Nâng thêm 1 tầng có cần gia cố móng không? Nếu nhà cũ xây kiên cố, móng tốt và chỉ nâng 1 tầng bằng vật liệu nhẹ thì có thể không cần gia cố. Tuy nhiên, vẫn cần kỹ sư khảo sát thực tế để kết luận chính xác.

2. Chi phí nâng tầng bằng vật liệu nhẹ có rẻ hơn xây gạch không? Có, thường rẻ hơn khoảng 10-15% do giảm chi phí nhân công, cốp pha, cây chống và thời gian thi công nhanh hơn một nửa.

3. Thời gian thi công nâng tầng mất bao lâu? Nếu dùng giải pháp khung thép vật liệu nhẹ, thời gian chỉ khoảng 20-30 ngày. Nếu xây gạch bê tông truyền thống sẽ mất từ 1.5 - 2 tháng.

4. Nhà đang ở có thi công nâng tầng được không? Được, nhưng sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt (bụi, tiếng ồn). Cần có biện pháp che chắn kỹ và thi công cuốn chiếu. Tốt nhất gia đình nên tạm lánh trong giai đoạn tháo dỡ mái và đổ sàn.

5. Nâng tầng có làm nứt nhà hàng xóm không? Có nguy cơ nếu móng nhà mình lún kéo theo nhà bên cạnh. Vì vậy, bước khảo sát và gia cố móng là cực kỳ quan trọng để triệt tiêu rủi ro này.

6. Xin giấy phép nâng tầng có khó không? Sẽ khó hơn sửa chữa thông thường vì liên quan đến quy hoạch chiều cao, mật độ. Bạn cần tuân thủ đúng chỉ giới xây dựng và chiều cao cho phép của khu vực.

7. Làm sao để kết nối cầu thang cũ lên tầng mới? Có thể đập bỏ bản thang cũ để cấy thép làm thang mới nối tiếp, hoặc sử dụng thang sắt/thang xương cá để tiết kiệm diện tích và giảm tải trọng.

8. Nâng tầng có làm nóng nhà hơn không? Tầng mới nâng thường là tầng áp mái nên sẽ chịu nhiệt trực tiếp. Cần sử dụng các giải pháp chống nóng như mái tôn xốp, trần thạch cao, hoặc gạch mát ốp tường.

9. Phê Decor có nhận làm trọn gói từ xin phép đến thi công không? Có, Phê Decor cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói, bao gồm cả hỗ trợ thủ tục xin cấp phép xây dựng cho khách hàng.

10. Sàn Cemboard nâng tầng có lát gạch men được không? Được, nhưng cần trải lưới thép chống nứt và sử dụng keo dán gạch chuyên dụng để đảm bảo độ bám dính tốt trên bề mặt tấm xi măng.

11. Nâng tầng có được đua ban công ra không? Việc đua ban công phụ thuộc vào quy định của từng tuyến phố và lộ giới. Thường thì các ngõ nhỏ sẽ bị hạn chế đua ban công hơn so với mặt phố lớn.

12. Hệ thống điện nước tầng mới kết nối thế nào? Sẽ đấu nối vào trục kỹ thuật (gen) của các tầng dưới. Cần kiểm tra xem áp lực nước có đủ mạnh để lên tầng cao không, nếu yếu cần lắp thêm máy bơm tăng áp.

13. Nhà cấp 4 móng gạch có nâng lên 2 tầng được không? Rất khó và nguy hiểm nếu giữ nguyên móng gạch. Thường phải cấy thêm hệ cột độc lập và móng mới bao quanh để chịu lực cho tầng 2, biến nhà cũ thành hệ khung cứng.

14. Có thể biến sân thượng thành phòng ngủ khi nâng tầng không? Hoàn toàn được. Cần chú ý xử lý chống thấm sàn mái cũ thật kỹ trước khi cải tạo thành sàn phòng ngủ để tránh thấm xuống tầng dưới.

15. Phê Decor bảo hành công trình nâng tầng bao lâu? Chúng tôi bảo hành phần kết cấu (chống sụt lún, nứt tách) từ 5 năm trở lên và phần hoàn thiện (thấm dột, sơn bả) từ 12-24 tháng.