Cải tạo nhà cũ Hà Nội: Bảng giá, quy trình, kinh nghiệm và đơn vị uy tín năm 2026

Cải tạo nhà cũ Hà Nội là quá trình nâng cấp, sửa chữa hoặc thay đổi kết cấu, diện mạo của ngôi nhà hiện có nhằm mở rộng diện tích, thay đổi công năng và nâng cao chất lượng sống mà không cần xây mới hoàn toàn.

Chi phí cải tạo nhà cũ Hà Nội năm 2026 thường dao động từ 3.000.000 - 7.000.000 VNĐ/m2 tùy thuộc vào mức độ xuống cấp của hiện trạng và gói vật liệu gia chủ lựa chọn. Mức giá này đã bao gồm các hạng mục cơ bản như phá dỡ, xây trát, ốp lát, xử lý chống thấm và hoàn thiện nội thất cơ bản.

Quy trình cải tạo nhà đạt chuẩn bao gồm 6 bước khép kín từ khảo sát hiện trạng, lên phương án thiết kế, dự toán chi phí, xin cấp phép xây dựng đến thi công và nghiệm thu bàn giao. Đặc biệt đối với đặc thù nhà đất tại Hà Nội như ngõ nhỏ, phố cổ hay tập thể cũ, việc tuân thủ quy trình này là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn kết cấu chịu lực và tiến độ công trình.

Phê Decor là đơn vị uy tín hàng đầu chuyên cung cấp giải pháp cải tạo nhà phố, tập thể và chung cư cũ với cam kết tiến độ và chất lượng vượt trội nhờ ứng dụng nội thất thông minh. Với thế mạnh là doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực nội thất độc lạ và giải pháp không gian, chúng tôi không chỉ sửa chữa hư hỏng mà còn tái cấu trúc ngôi nhà để phù hợp với lối sống hiện đại.

Bài viết liên quan:

• Tổng hợp các phương án cải tạo nhà phố cổ: https://phedecor.com/cai-tao-nha-pho-co.html
• Chi phí cải tạo nhà mới nhất năm 2026: https://phedecor.com/chi-phi-cai-tao-nha-moi-nhat.html

1. Cải tạo nhà là gì và tại sao cần thiết?

Cải tạo nhà là quá trình nâng cấp, sửa chữa hoặc thay đổi kết cấu, diện mạo của ngôi nhà hiện có nhằm mở rộng diện tích, thay đổi công năng và nâng cao chất lượng sống. Khác với việc xây mới hoàn toàn, cải tạo tận dụng lại phần khung kết cấu cũ (móng, cột, dầm) để tiết kiệm chi phí và thời gian, đồng thời giữ lại những giá trị kỷ niệm của ngôi nhà.

Tại Hà Nội, nhu cầu cải tạo nhà cũ đang tăng cao do quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và đắt đỏ. Những ngôi nhà phố xây dựng từ thập niên 90 hay các khu tập thể cũ thường gặp tình trạng thấm dột, bí bách, thiếu sáng và công năng sử dụng không còn phù hợp. Mời xem thêm tại https://phedecor.com/san-pham/cai-tao-nha không chỉ giải quyết các vấn đề kỹ thuật mà còn mang lại diện mạo mới mẻ, hiện đại hơn.

Theo KTS. Nguyễn Minh Tuấn - Chuyên gia quy hoạch đô thị: "Năm 2026, xu hướng cải tạo nhà tại Hà Nội sẽ chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình 'cải tạo xanh'. Gia chủ không chỉ chú trọng việc sửa đẹp mà còn ưu tiên các giải pháp thông gió tự nhiên, vật liệu nhẹ và tiết kiệm năng lượng để thích ứng với khí hậu nồm ẩm đặc trưng."

Bên cạnh đó, cải tạo nhà còn là giải pháp tối ưu cho những gia đình muốn thay đổi mục đích sử dụng, ví dụ như chuyển đổi từ nhà ở sang kinh doanh hoặc văn phòng kết hợp nhà ở. Một kế hoạch cải tạo bài bản sẽ giúp gia tăng giá trị bất động sản lên đáng kể so với chi phí bỏ ra ban đầu, đặc biệt là các căn nhà phố cổ hay tập thể tại vị trí trung tâm.

2. Bảng giá cải tạo nhà cũ Hà Nội năm 2026 là bao nhiêu?

Đơn giá cải tạo nhà cũ tại Hà Nội năm 2026 được phân chia chi tiết theo từng hạng mục như phá dỡ (150.000 - 350.000 VNĐ/m2), xây trát (1.200.000 - 1.500.000 VNĐ/m2) và hoàn thiện nội thất. Tuy nhiên, mức giá cuối cùng sẽ phụ thuộc lớn vào vị trí thi công (nhà trong ngõ sâu sẽ có chi phí vận chuyển cao hơn), chất lượng vật liệu và phong cách thiết kế mà gia chủ hướng tới.

Dưới đây là bảng giá tham khảo cho các hạng mục cải tạo phổ biến để gia chủ có cái nhìn tổng quan:

Bảng giá hạng mục Phá dỡ & Xây trát:

Bảng giá hạng mục Điện nước & Hoàn thiện:

Đối với cải tạo nhà phố, chi phí thường cao hơn so với chung cư do liên quan đến kết cấu móng, mái và xử lý mặt tiền. Đặc biệt, việc cải tạo mặt tiền nhà phố đòi hỏi vật liệu chịu được thời tiết khắc nghiệt, khiến chi phí phần ngoại thất có thể chiếm 20-30% tổng ngân sách. Nếu lựa chọn dịch vụ mời xem thêm tại https://phedecor.com/san-pham/xay-nha-tron-goi gia chủ có thể tiết kiệm được khoảng 10-15% tổng chi phí nhờ sự tối ưu hóa trong quản lý vật tư và nhân công.

Ngược lại, dự án cải tạo chung cư cũ Hà Nội hoặc cải tạo tập thể cũ Hà Nội thường tập trung ngân sách vào việc xử lý chống thấm nhà vệ sinh, làm lại hệ thống điện nước đã xuống cấp và bố trí lại nội thất thông minh để "nới rộng" không gian hạn chế.

3. Quy trình cải tạo nhà cũ chuyên nghiệp gồm những bước nào?

Quy trình cải tạo nhà cũ chuyên nghiệp bao gồm 6 bước khép kín: Khảo sát hiện trạng, Lên phương án thiết kế, Dự toán chi phí, Xin giấy phép, Thi công và Nghiệm thu bàn giao. Mỗi bước đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công trình, đặc biệt là khi thực hiện thi công cải tạo nhà phố hay các căn hộ tập thể có tuổi đời lâu năm với hệ kết cấu phức tạp.

3.1. Khảo sát và đánh giá hiện trạng

Bước đầu tiên và quan trọng nhất là khảo sát kỹ lưỡng hệ khung kết cấu, móng, cột, dầm để xác định khả năng chịu lực. Các kỹ sư cần kiểm tra độ an toàn để xác định xem ngôi nhà có đủ khả năng nâng tầng hay mở rộng không gian hay không. Đồng thời, việc đánh giá mức độ thấm dột, nứt tường và hệ thống điện nước ngầm giúp đưa ra phương án xử lý triệt để ngay từ đầu, tránh tình trạng "sửa chỗ này hỏng chỗ kia".

3.2. Lên phương án thiết kế và dự toán

Sau khi nắm rõ hiện trạng, kiến trúc sư sẽ đề xuất phương án thiết kế cải tạo nhà phố tối ưu công năng. Tại bước này, gia chủ sẽ hình dung được diện mạo mới của ngôi nhà thông qua bản vẽ 2D, 3D. Mời xem thêm tại https://phedecor.com/thiet-ke để thấy sự chuyển đổi không gian ngoạn mục. Song song đó, bảng dự toán chi tiết từng hạng mục vật tư, nhân công sẽ được lập ra, giúp gia chủ kiểm soát dòng tiền và hạn chế phát sinh chi phí ngoài ý muốn.

3.3. Xin giấy phép cải tạo

Đối với các hạng mục cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc diện mạo mặt tiền, việc xin giấy phép xây dựng tại UBND Quận/Huyện là bắt buộc. Hồ sơ bao gồm đơn đề nghị, bản vẽ thiết kế cải tạo và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất. Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ giúp quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, tránh bị đình chỉ bởi thanh tra xây dựng.

3.4. Thi công và hoàn thiện

Giai đoạn này bao gồm phá dỡ, xây trát, ốp lát và lắp đặt nội thất. Việc lựa chọn các đơn vị thi công chuyên nghiệp sẽ giúp đảm bảo tiến độ thi công nhịp nhàng giữa các đội thợ nề, điện nước và mộc, tránh tình trạng "chồng chéo" gây lãng phí thời gian. Quá trình này đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ để đảm bảo vật liệu đầu vào đúng cam kết và kỹ thuật thi công đạt chuẩn.

4. Kinh nghiệm cải tạo nhà cũ Hà Nội hiệu quả là gì?

Kinh nghiệm cải tạo nhà cũ hiệu quả đòi hỏi gia chủ phải khảo sát kỹ kết cấu chịu lực, xử lý triệt để vấn đề chống thấm và lựa chọn phong cách thiết kế tối ưu không gian. Dưới đây là những kinh nghiệm xương máu cho từng loại hình nhà ở đặc thù tại Hà Nội, giúp gia chủ tránh được những rủi ro thường gặp.

4.1. Kinh nghiệm cải tạo nhà phố cũ và nhà phố cổ

Cải tạo nhà phố cũ trong các ngõ sâu thường gặp khó khăn về vận chuyển vật liệu và hạn chế tiếng ồn. Giải pháp là sử dụng vật liệu nhẹ như bê tông khí chưng áp, tấm Cemboard để giảm tải trọng lên móng cũ và dễ dàng vận chuyển thủ công. Đối với cải tạo nhà phố cổ, việc bảo tồn nét kiến trúc đặc trưng kết hợp với tiện nghi hiện đại là bài toán khó, cần sự can thiệp của các đơn vị thiết kế cải tạo nhà phố chuyên sâu để giữ được "hồn" của phố cổ mà vẫn đảm bảo tiện nghi sống.

Cải tạo mặt tiền nhà phố là hạng mục quan trọng giúp nâng tầm giá trị ngôi nhà và cải thiện vi khí hậu. Xu hướng 2026 ưu tiên cải tạo mặt tiền nhà theo phong cách xanh, sử dụng gạch bông gió hoặc lam chắn nắng để vừa đảm bảo an ninh, vừa đón gió và ánh sáng tự nhiên, khắc phục nhược điểm bí bách của nhà ống sâu hun hút. Mời xem thêm tại https://phedecor.com/ để tham khảo các mẫu mặt tiền ấn tượng.

Feedback từ chị Mai Anh (Cầu Giấy, Hà Nội): "Nhà tôi trong ngõ nhỏ, tường bị thấm nặng do nhà hàng xóm xây sát vách. May mắn được đội ngũ Phê Decor tư vấn dùng giải pháp chống thấm ngược và ốp tường bằng vật liệu mới, giờ nhà vừa khô ráo vừa đẹp như mới xây, không còn mùi ẩm mốc khó chịu."

4.2. Kinh nghiệm cải tạo chung cư và tập thể cũ

Các dự án cải tạo chung cư cũ Hà Nội thường có diện tích nhỏ hẹp (30-50m2) và hệ thống kỹ thuật đã xuống cấp nghiêm trọng. Bí quyết hà nội cải tạo chung cư cũ nằm ở việc phá bỏ các vách ngăn không cần thiết để tạo không gian mở (phòng khách liền bếp), giúp luân chuyển không khí tốt hơn. Việc sử dụng nội thất thông minh như bàn ăn gấp gọn, sofa giường của Phê Decor là giải pháp "cứu cánh" giúp biến căn hộ nhỏ thành không gian sống tiện nghi, đa năng cho gia đình trẻ.

Ngoài ra, cải tạo tập thể cũ Hà Nội cần đặc biệt lưu ý đến hệ thống cấp thoát nước và khu vực "chuồng cọp". Cần gia cố lại sàn ban công trước khi cải tạo thành không gian sinh hoạt để đảm bảo an toàn tuyệt đối. Việc thiết kế nội thất cho nhà tập thể cần ưu tiên tông màu sáng và tận dụng tối đa ánh sáng từ ban công để tạo cảm giác rộng rãi hơn.

5. Đơn vị nào thi công cải tạo nhà uy tín tại Hà Nội?

Phê Decor là đơn vị cải tạo nhà uy tín tại Hà Nội nhờ sở hữu đội ngũ kiến trúc sư 9x năng động, hệ thống nhà xưởng hiện đại và cam kết bảo hành dài hạn. Khác biệt với các đơn vị xây dựng truyền thống, Phê Decor kết hợp tư duy cải tạo nhà phố đẹp với giải pháp nội thất thông minh độc quyền, mang lại không gian sống "Độc - Lạ - Chất" cho khách hàng.

Lợi thế cạnh tranh của Phê Decor nằm ở khả năng cung cấp giải pháp tổng thể từ A-Z. Chúng tôi không chỉ là đơn vị thi công mà còn là nhà sản xuất và phân phối nội thất thông minh lớn nhất Việt Nam. Điều này giúp khách hàng tiết kiệm đáng kể chi phí khi sử dụng dịch vụ trọn gói (Cải tạo + Nội thất) so với việc thuê lẻ từng đơn vị. Sự đồng bộ từ khâu thiết kế đến thi công và lắp đặt nội thất giúp công trình đạt độ thẩm mỹ cao nhất.

Chuyên gia nhận định: "Mô hình cải tạo tích hợp nội thất thông minh của Phê Decor đang giải quyết rất tốt bài toán diện tích nhỏ hẹp tại đô thị. Khả năng tùy biến sản phẩm và quy trình làm việc chuyên nghiệp giúp họ trở thành cái tên nổi bật trong phân khúc cải tạo nhà trọn gói."

Với kinh nghiệm thực chiến qua hàng ngàn công trình thi công cải tạo nhà phố và chung cư, Phê Decor cam kết minh bạch về vật liệu, không phát sinh chi phí và đảm bảo tiến độ bàn giao đúng hạn. Sự hài lòng của khách hàng chính là thước đo giá trị thương hiệu mà chúng tôi luôn hướng tới.

6. Thủ tục xin phép cải tạo nhà gồm những gì?

Thủ tục xin phép cải tạo nhà tại Hà Nội bắt buộc phải có hồ sơ thiết kế, đơn đề nghị cấp phép và giấy tờ quyền sử dụng đất nộp tại UBND Quận/Huyện nơi có công trình. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp sửa chữa đều cần xin phép, việc hiểu rõ quy định sẽ giúp gia chủ tiết kiệm thời gian và tránh các rắc rối pháp lý.

Theo quy định hiện hành, các hạng mục sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình thì được miễn giấy phép xây dựng. Ví dụ: sơn lại tường, lát nền, sửa chữa hệ thống điện nước nội bộ hay thay thế thiết bị vệ sinh.

Ngược lại, nếu cải tạo nhà phố liên quan đến nâng tầng, cấy thêm dầm cột, mở rộng diện tích sàn, hoặc thay đổi mặt tiền tiếp giáp đường giao thông, gia chủ bắt buộc phải xin giấy phép. Hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
2. Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất/nhà ở.
3. Ảnh chụp hiện trạng công trình trước khi cải tạo.
4. Bản vẽ thiết kế cải tạo (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt) thể hiện rõ phần giữ nguyên và phần cải tạo.

FAQ - CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

1. Thời gian cải tạo nhà phố cũ 3 tầng thường mất bao lâu? Thời gian cải tạo trung bình từ 1.5 đến 3 tháng, tùy thuộc vào khối lượng công việc phá dỡ, cải tạo kết cấu và hoàn thiện nội thất.

2. Cải tạo nhà có cần xem phong thủy không? Có, việc xem phong thủy khi cải tạo bếp, ban thờ hay hướng cửa giúp gia chủ an tâm hơn và đón nhận vượng khí cho ngôi nhà mới.

3. Phê Decor có nhận cải tạo từng hạng mục nhỏ lẻ không? Chúng tôi chuyên sâu về các gói cải tạo tổng thể để đảm bảo tính đồng bộ, tuy nhiên vẫn linh hoạt hỗ trợ các hạng mục lớn như cải tạo phòng khách bếp kết hợp.

4. Chi phí thiết kế cải tạo được tính như thế nào? Chi phí thiết kế thường dao động từ 150.000 - 250.000 VNĐ/m2. Đặc biệt, khách hàng sẽ được ưu đãi phí thiết kế khi ký hợp đồng thi công trọn gói.

5. Làm sao để xử lý tường nhà tập thể cũ bị ẩm mốc nặng? Cần xử lý chống thấm ngược từ bên trong, sử dụng hóa chất chuyên dụng và vữa chống thấm, hoặc ốp tường bằng tấm nhựa PVC/Nano để cách ẩm tuyệt đối.

6. Cải tạo nhà trong ngõ nhỏ có phát sinh chi phí vận chuyển nhiều không? Có, chi phí vận chuyển thủ công vào ngõ nhỏ có thể làm tăng ngân sách vật liệu thô từ 10-15% so với nhà mặt đường do phải dùng xe nhỏ hoặc sức người.

7. Chế độ bảo hành công trình cải tạo của Phê Decor là bao lâu? Chúng tôi bảo hành kết cấu lên đến 5 năm và bảo hành nội thất, thiết bị theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất (thường từ 12-24 tháng).

8. Có nên giữ lại sàn gỗ cũ khi cải tạo chung cư không? Nếu sàn gỗ còn tốt, không bị mối mọt, cong vênh thì nên giữ lại để tiết kiệm. Tuy nhiên cần đánh bóng và phủ lại lớp bảo vệ bề mặt để tăng tính thẩm mỹ.

9. Cải tạo nâng tầng nhà phố có ảnh hưởng đến nhà hàng xóm không? Việc này có nguy cơ ảnh hưởng nếu móng yếu. Cần khảo sát kỹ và có biện pháp gia cố móng, che chắn cẩn thận để đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận.

10. Phê Decor có hỗ trợ thủ tục xin phép cải tạo không? Có, chúng tôi hỗ trợ tư vấn và chuẩn bị bản vẽ hồ sơ thiết kế để gia chủ nộp xin phép cải tạo tại cơ quan chức năng một cách nhanh chóng và thuận tiện.