"Checklist" những điều cần kiểm tra khi nhận nhà mới 2025

Giây phút nhận chìa khóa trao tay căn nhà mới luôn là khoảnh khắc thiêng liêng, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong cuộc đời. Niềm vui sở hữu tổ ấm mới thường đi kèm với sự háo hức được dọn vào ở ngay. Tuy nhiên, chính sự vội vàng này đôi khi lại khiến chúng ta bỏ qua một bước cực kỳ quan trọng: kiểm tra kỹ lưỡng căn nhà trước khi chính thức nhận bàn giao. Nếu không cẩn trọng, bạn có thể đối mặt với những rủi ro không đáng có về chất lượng xây dựng, các vấn đề pháp lý tiềm ẩn, hoặc hệ thống tiện ích hoạt động không như mong đợi, gây tốn kém chi phí sửa chữa và ảnh hưởng đến cuộc sống sau này. Bài viết này, cập nhật đến ngày 29 tháng 3 năm 2025 tại Hà Nội, sẽ là "checklist" chi tiết, giúp bạn điểm qua tất cả các hạng mục quan trọng cần kiểm tra khi nhận nhà mới, đảm bảo an toàn và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

1. Tại sao nên kiểm tra nhà khi nhận nhà mới

Nhận nhà mới không chỉ đơn thuần là ký vào biên bản và nhận chìa khóa. Đây là thời điểm then chốt để bạn kiểm tra và xác nhận rằng chủ đầu tư hoặc bên bán đã hoàn thành đúng, đủ các hạng mục theo cam kết trong hợp đồng. Việc kiểm tra kỹ lưỡng giúp bạn phát hiện sớm các lỗi kỹ thuật, sai sót trong thi công, hoặc những điểm chưa hoàn thiện.

Nếu bỏ qua bước này, sau khi đã ký nhận bàn giao, việc yêu cầu sửa chữa hoặc bồi thường có thể trở nên phức tạp và khó khăn hơn rất nhiều. Bạn có thể phải tự bỏ chi phí để khắc phục những lỗi không phải do mình gây ra. Hơn nữa, việc kiểm tra còn giúp đảm bảo an toàn cho gia đình bạn khi chuyển vào sinh sống, đặc biệt là kiểm tra hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy. Do đó, hãy dành đủ thời gian và sự cẩn trọng cho công đoạn quan trọng này, đừng vì niềm vui nhận nhà mà trở nên chủ quan.

2. Kiểm tra giấy tờ pháp lý

Trước khi kiểm tra thực tế căn nhà, việc rà soát kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý là điều bắt buộc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn.

• Giấy tờ bàn giao nhà: Hãy đối chiếu cẩn thận hợp đồng mua bán hoặc các cam kết đã ký với chủ đầu tư. Biên bản bàn giao nhà là văn bản quan trọng, cần ghi rõ ngày tháng, thông tin các bên, chi tiết về căn hộ/nhà ở (địa chỉ, mã căn, diện tích...), danh mục các trang thiết bị, nội thất được bàn giao (nếu có), và tình trạng thực tế tại thời điểm bàn giao. Đặc biệt, hãy kiểm tra xem diện tích sử dụng thực tế có khớp với diện tích ghi trong hợp đồng hay không. Nếu có sai lệch đáng kể, bạn cần yêu cầu làm rõ ngay. Đảm bảo biên bản có đầy đủ chữ ký xác nhận của cả hai bên.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng/Sổ đỏ): Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền sở hữu của bạn đối với bất động sản. Hãy yêu cầu xem bản gốc hoặc bản sao công chứng (nếu có) và xác minh tình trạng pháp lý của căn hộ/nhà ở: có đang bị thế chấp tại ngân hàng, có nằm trong diện quy hoạch, hoặc có đang xảy ra tranh chấp nào không? Nếu tại thời điểm bàn giao chưa có sổ hồng, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cam kết về thời gian, lộ trình cấp sổ và các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án (giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai...).
• Các khoản phí và thanh toán: Rà soát lại tất cả các khoản phí bạn cần thanh toán trước khi nhận nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Yêu cầu hóa đơn, chứng từ đầy đủ cho các khoản đã thanh toán. Đồng thời, tìm hiểu rõ về các loại phí sẽ phát sinh sau khi nhận nhà như phí quản lý, phí bảo trì phần sở hữu chung (đối với chung cư), phí gửi xe, phí dịch vụ tiện ích... để có kế hoạch tài chính phù hợp.

3. Kiểm tra chất lượng xây dựng và nội thất

Sau khi hoàn tất kiểm tra giấy tờ, hãy bắt đầu kiểm tra chi tiết chất lượng xây dựng và nội thất bên trong căn nhà.

• Kiểm tra tường, trần, sàn: Quan sát kỹ bề mặt tường, trần xem có vết nứt (đặc biệt là các vết nứt lớn, kéo dài), vết thấm nước (ở góc tường, trần nhà vệ sinh, gần cửa sổ), hay hiện tượng bong tróc, phồng rộp sơn không. Gõ nhẹ vào các mảng tường, gạch ốp để kiểm tra xem có bị rỗng bên trong (do thi công không kỹ) hay không. Kiểm tra độ phẳng của sàn nhà, chất lượng gạch lát hoặc sàn gỗ (có bị vênh, hở mạch, trầy xước không?).
• Kiểm tra hệ thống cửa: Mở và đóng tất cả các cửa chính, cửa sổ, cửa ban công, cửa phòng nhiều lần để kiểm tra độ trơn tru, có bị kẹt, vênh hay không. Kiểm tra kỹ các ổ khóa, tay nắm cửa có hoạt động tốt, chắc chắn không. Đối với căn hộ chung cư, cần kiểm tra cửa chính (thường là cửa chống cháy) có đảm bảo đúng tiêu chuẩn về vật liệu, khả năng đóng tự động và gioăng cửa hay không. Kiểm tra các khe cửa sổ, cửa ra vào xem có kín khít, chống thấm nước tốt không.
• Kiểm tra hệ thống điện: Bật/tắt tất cả các công tắc đèn trong nhà. Cắm thử thiết bị kiểm tra điện (bút thử điện, sạc điện thoại...) vào tất cả các ổ cắm để đảm bảo đều có điện và hoạt động bình thường. Kiểm tra xem hệ thống đèn chiếu sáng có đầy đủ và hoạt động tốt không. Xác định vị trí bảng điện tổng (aptomat), kiểm tra xem các aptomat có được dán nhãn rõ ràng cho từng khu vực không và có đảm bảo an toàn không (đặc biệt là aptomat chống giật ELCB/RCBO cho các khu vực ẩm ướt).
• Kiểm tra hệ thống nước: Mở tất cả các vòi nước (bồn rửa bát, lavabo, vòi sen...) để kiểm tra áp lực nước mạnh hay yếu, nước chảy có đều không. Quan sát kỹ các đầu nối, đường ống xem có bị rò rỉ nước không. Xả nước bồn cầu nhiều lần để kiểm tra khả năng xả thải, tốc độ cấp nước lại và xem có bị rò rỉ ở chân bồn cầu hoặc két nước không. Kiểm tra hệ thống thoát nước sàn ở phòng tắm, ban công, lô gia xem có thoát nước nhanh, không bị tắc nghẽn hay có mùi hôi không.
• Kiểm tra hệ thống điều hòa, thông gió (nếu có): Nếu căn hộ được bàn giao kèm điều hòa, hãy bật thử để kiểm tra khả năng làm lạnh/sưởi ấm, tiếng ồn khi hoạt động và đường ống thoát nước ngưng. Kiểm tra hoạt động của quạt thông gió, quạt hút mùi trong nhà vệ sinh và bếp, đảm bảo chúng hoạt động hiệu quả.

4. Kiểm tra tiện ích chung và an ninh khu vực 

Nếu bạn nhận nhà chung cư, đừng quên kiểm tra các tiện ích chung và hệ thống an ninh của tòa nhà. Đi lại trong khu vực hành lang xem có sạch sẽ, đủ ánh sáng không. Kiểm tra hoạt động của thang máy (tốc độ, độ êm, hệ thống thông gió, nút bấm...). Xác định vị trí các thiết bị phòng cháy chữa cháy (bình cứu hỏa, hộp cứu hỏa, chuông báo cháy, đầu báo khói...), hệ thống loa thông báo và các lối thoát hiểm, đảm bảo chúng được bố trí đúng tiêu chuẩn và có vẻ được bảo trì tốt.

Nếu hợp đồng có cam kết chỗ đậu xe, hãy kiểm tra vị trí và diện tích thực tế. Quan sát hệ thống an ninh của tòa nhà: có camera giám sát ở các khu vực quan trọng không, bảo vệ có túc trực 24/7 và quy trình kiểm soát ra vào như thế nào? Đồng thời, hãy tìm hiểu về các tiện ích xung quanh như đường xá, công viên, siêu thị, trường học, bệnh viện... để đánh giá môi trường sống tổng thể.

5. Ghi nhận các lỗi và yêu cầu sửa chữa

Trong quá trình kiểm tra, hãy chuẩn bị sẵn giấy bút, máy ảnh hoặc điện thoại để ghi nhận lại tất cả các lỗi, dù là nhỏ nhất. Chụp ảnh, quay video rõ ràng các vị trí có vấn đề. Lập một danh sách chi tiết các lỗi phát hiện được, ghi rõ vị trí, mô tả tình trạng, và số lượng.

Sau khi kiểm tra xong, hãy tổng hợp danh sách lỗi này và gửi chính thức cho chủ đầu tư hoặc nhà thầu thi công. Danh sách này nên được lập thành văn bản, có chữ ký xác nhận của bạn và đại diện chủ đầu tư, và đính kèm vào biên bản bàn giao nhà (nếu có thể). Yêu cầu chủ đầu tư cam kết về thời gian và phương án sửa chữa các lỗi này. Nếu có những vấn đề nghiêm trọng không đúng như cam kết trong hợp đồng, bạn có quyền yêu cầu sửa chữa triệt để hoặc thỏa thuận về phương án bồi thường trước khi ký nhận bàn giao cuối cùng.

6. Kết luận: Nhận nhà an tâm - An cư lạc nghiệp

Nhận nhà mới là một sự kiện trọng đại, nhưng đừng để niềm vui làm lu mờ sự cẩn trọng cần thiết. Việc kiểm tra kỹ lưỡng từng hạng mục, từ pháp lý đến chất lượng xây dựng và tiện ích, là bước cực kỳ quan trọng để đảm bảo bạn nhận được một tổ ấm đúng như mong đợi, tránh được những rủi ro và chi phí không đáng có sau này. Nếu bạn cảm thấy không tự tin hoặc không có đủ kinh nghiệm, đừng ngần ngại nhờ đến sự giúp đỡ của bạn bè, người thân có kinh nghiệm, hoặc thuê dịch vụ kiểm tra nhà chuyên nghiệp. Một sự chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ giúp bạn nhận nhà một cách an tâm và bắt đầu cuộc sống mới tại tổ ấm của mình một cách trọn vẹn nhất.