Hợp đồng mua bán nhà ở là gì? Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

Trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng mua bán nhà ở đóng vai trò vô cùng quan trọng, định hình quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Nhưng hợp đồng này là gì và quy định của nó như thế nào? Hãy cùng Phê Decor khám phá thêm trong bài viết dưới đây!

1. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là một thỏa thuận phổ biến trong lĩnh vực dân sự, nơi mà bên bán cam kết giao nhà cùng các văn bản chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua, trong khi bên mua cam kết nhận nhà và thanh toán theo điều khoản đã thỏa thuận. Điều này phải được thể hiện bằng văn bản và được chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp nhà ở được sở hữu chung, sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu là bắt buộc. Việc bán nhà ở không được ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác và họ có quyền ưu tiên mua. Bên bán cũng phải thông báo các hạn chế về quyền sở hữu của nhà ở và duy trì tình trạng nhà như đã thỏa thuận cho bên mua.

Bên mua nhà ở phải thanh toán đúng số tiền đã thỏa thuận vào thời điểm giao nhà và địa điểm đã thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận, thanh toán phải được thực hiện khi nhận nhà theo thời gian đã thống nhất. Trong trường hợp nhà đang cho thuê, bên mua phải đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà hiện hữu.

Bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà trong thời gian đã thoả thuận và đòi hỏi giao nhà đúng thời hạn. Trường hợp không giao hoặc giao chậm, bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là một hợp đồng mua bán tài sản, vì vậy nó cũng chia sẻ các đặc điểm pháp lý của các hợp đồng mua bán tài sản khác.

a. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ

Cả bên mua và bên bán đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Nếu bên bán nhận được lợi ích vật chất từ bên mua, bên mua phải chuyển giao nhà theo cam kết đã thỏa thuận. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận, và bên mua cũng phải thanh toán số tiền mua nhà đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã thoả thuận. Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà đúng đối tượng đã xác định trong hợp đồng mà cả hai bên đã thỏa thuận.

b. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù

Trong mối quan hệ này, tính chất đền bù được thể hiện khi người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá đã cam kết, bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà tương ứng với số tiền mà họ phải trả. Số tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà được xem là một khoản đền bù cho việc mua bán nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Điều này phản ánh trong hợp đồng mua bán nhà ở, nơi mà tính chất đền bù được sử dụng để phân biệt với hợp đồng tặng nhà ở.

c. Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận

Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung, và cũng là một đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận và đồng lòng với nhau về các điều khoản cơ bản của hợp đồng, thì hợp đồng đó được coi là đã được xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, và đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên bán và mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc nhà đã được chuyển giao hay chưa.

d. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua.

Trong quan hệ mua bán, người bán có trách nhiệm chuyển giao nhà và quyền sở hữu về pháp lý cho người mua. Tính chất cơ bản của việc mua bán nhà là kết thúc quyền sở hữu tài sản đối với căn nhà mà chủ sở hữu đang bán, đồng thời tạo ra quyền sở hữu đối với nhà cho người mua. Người mua muốn sở hữu căn nhà phải có trách nhiệm thanh toán một khoản tiền tương đương với diện tích nhà đó cho bên bán. Điều này là một điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà và các loại hợp đồng khác như cho mượn, cho thuê, ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà.

>>> Xem thêm: Cách chọn màu sofa giường kéo thu hút phong thuỷ tốt đẹp 

3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Trong hợp đồng mua bán, đối tượng chính là ngôi nhà hoặc diện tích nhà được sử dụng cho việc ở và sinh hoạt hàng ngày của con người. nhà ở khác biệt với nhà dùng cho mục đích khác như làm văn phòng, trụ sở cơ quan, kho chứa, cửa hàng, cửa hiệu, v.v. Tuy nhiên, khi mua bán nhà ở để sử dụng cho mục đích khác cũng phải tuân theo các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở.

Nhà ở có thể hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán - một vật theo nghĩa rộng.

Theo quy định hiện hành của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán hiện hữu. Tuy nhiên, giao dịch về nhà ở thường được tiến hành ngay tại thời điểm nhà chưa được xác lập quyền sở hữu, đây là trường hợp mua bán nhà ở trong khu chung cư.

Dù nhà ở đang tồn tại hiện hữu hoặc sẽ được hình thành trong tương lai, cả hai trường hợp cũng phải đáp ứng các điều kiện sau đây để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

• nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể. Như đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ rõ trong hợp đồng mua bán.
• Nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng do Bộ Xây dựng phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước. Đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.
• Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán. 
• Không bị cấm lưu thông dân sự.
• Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.

4. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

Dựa vào Điều 123 và Điều 121 của Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:

• Thông tin đầy đủ về tên và địa chỉ của các cá nhân, tổ chức liên quan;
• Mô tả chi tiết về các đặc điểm của nhà ở được giao dịch và đặc điểm của thửa đất kèm theo. Đối với hợp đồng mua bán, cần phải rõ ràng ghi nhận về phần sở hữu và sử dụng chung, cũng như diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;
• Giá trị góp vốn và giá trị giao dịch của nhà ở nếu có thỏa thuận về giá. Trong trường hợp có quy định về giá từ phía Nhà nước, thì các bên phải tuân theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
• Thời gian nhận và giao nhà ở, cũng như thời gian bảo hành và thời hạn góp vốn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các điều khoản và thỏa thuận khác;
• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và thông tin đầy đủ về tên, nếu là tổ chức thì cần phải có dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

5. Một số loại hình hợp đồng mua bán nhà ở

5.1. Mua bán nhà ở có thời hạn

Theo quy định của Khoản 1 Điều 123 của Luật nhà ở năm 2014, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở kèm theo trong một thời hạn nhất định cho bên mua, theo quy định của Chính phủ. Để làm điều này, các bên sử dụng các quy định tại Điều 7, Điều 8 và Điều 73 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

• Bên bán có thể bán nhà ở cùng với quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất kèm theo cho bên mua trong một thời hạn nhất định và trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở. Bên bán không được chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên.
• Nội dung của hợp đồng phải bao gồm các điều khoản quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:
• Thời hạn mà bên mua được sở hữu nhà ở;
• Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở;
• Trách nhiệm của bên bán trong việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua;
• Quy trình bàn giao nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở và việc bên nhận bàn giao nhà ở sau khi hết hạn sở hữu.
• Các quy định về việc bàn giao được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, bao gồm:
• Nguyên tắc chung là bàn giao được tiến hành dựa trên thỏa thuận giữa các bên; nếu không có thỏa thuận, nhà sở hữu ban đầu hoặc người thừa kế pháp lý của họ sẽ được chuyển trả nhà ở lần đầu.
• Trong trường hợp nhà sở hữu ban đầu là tổ chức phá sản, giải thể hoặc kết thúc hoạt động, nhà ở sẽ được xử lý theo quy định pháp luật. Trong khoảng thời gian nhất định, người quản lý hiện tại sẽ tiếp tục quản lý nhà và không được phép thực hiện các giao dịch như bán, cho thuê, tặng, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn liên quan đến nhà ở này. Việc bàn giao lại nhà sẽ được thực hiện trong thời gian 03 tháng từ ngày xác định của nhà sở hữu ban đầu.
• Đối với các tổ chức nước ngoài bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam, nhà sở hữu phải bán hoặc tặng nhà ở cho người được pháp luật công nhận là chủ sở hữu của nhà ở tại Việt Nam.

• Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, bao gồm:
• Nguyên tắc chung là dựa trên thỏa thuận giữa các bên.
• Trong trường hợp không có thỏa thuận, cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người hiện tại sở hữu nhà và cấp lại cho người được xác định là chủ sở hữu ban đầu. Nếu không thể thu hồi Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận và cấp lại cho chủ sở hữu ban đầu. Quy trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm việc xử lý vi phạm và bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng, cũng như việc giải quyết các tranh chấp theo quy định của pháp luật.
• Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua có thể được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thông qua việc thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp mới hoặc ghi chú thêm vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã

5.2. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Theo Điều 125 của Luật nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được thực hiện như sau:

• Các bên có thể thỏa thuận mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng phải rõ ràng ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua có quyền sử dụng nhà ở và chịu trách nhiệm bảo trì, trừ khi nhà ở vẫn còn trong thời gian bảo hành hoặc khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
• Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng, đổi, thế chấp, hoặc góp vốn liên quan đến nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Trong trường hợp bên mua nhà ở chết trong thời gian trả chậm, trả dần, người thừa kế hợp pháp sẽ tiếp quản các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở. Người thừa kế sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho bên bán.
• Trong trường hợp bên mua nhà ở muốn trả lại nhà đã mua trong quá trình trả chậm, trả dần và được sự đồng ý của bên bán, hai bên sẽ thỏa thuận phương thức trả lại nhà và việc thanh toán lại tiền mua nhà đó.

>>> Xem thêm: Xu hướng thiết kế nội thất theo phong cách châu Âu

5.3. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điều 126 Luật nhà ở 2014 như sau:

• Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Trong trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán, các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Nếu có chủ sở hữu chung đã được tòa án tuyên bố mất tích, các chủ sở hữu còn lại được quyền bán nhà ở đó. Phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật.
• Trong trường hợp chủ sở hữu chung muốn bán phần quyền sở hữu của mình, các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo về việc bán và điều kiện mua, nếu không có chủ sở hữu chung nào mua, phần quyền đó sẽ được bán cho người khác. Vi phạm quyền ưu tiên mua sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

5.4. Mua bán nhà ở đang cho thuê

Việc mua bán nhà ở đang cho thuê được thực hiện theo quy định tại Điều 127 Luật nhà ở 2014 như sau: Chủ sở hữu muốn bán nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà biết về việc bán và các điều kiện liên quan. Người thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà tính đến thời điểm nhận thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà thuộc sở hữu chung. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo, nếu không mua, chủ sở hữu nhà ở được quyền bán cho người khác, trừ khi có thỏa thuận khác về thời hạn.

5.5. Mua bán trước nhà ở

Theo Điều 128 của Luật nhà ở 2014, trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước cần mua nhà ở đó để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, hoặc lợi ích công cộng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết trước đó. Nhà nước sẽ bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết sẽ không còn có giá trị pháp lý.

6. Ưu khuyết điểm của các quy định hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở

6.1. Ưu điểm:

• Về chủ thể: Luật nhà ở 2014 đề cập đến các chủ thể có thể sở hữu nhà ở ở Việt Nam, bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, người Việt Nam đang cư trú ở nước ngoài, cũng như tổ chức và cá nhân nước ngoài theo quy định tại Luật. Điều này mở rộng phạm vi chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển và thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
• Về quy định về quyền và nghĩa vụ: Luật nhà ở 2014 đảm bảo quyền lợi của cả bên bán và bên mua thông qua quy định cụ thể về bảo hành, bồi thường thiệt hại, và xử lý các vi phạm hợp đồng. Điều này tạo ra một môi trường công bằng và ổn định cho việc mua bán nhà ở.
• Về đối tượng hợp đồng: Luật nhà ở 2014 xác định rõ đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, bao gồm căn nhà cụ thể hoặc diện tích nhà ở nhất định. Điều này giúp tránh tranh chấp về đối tượng của hợp đồng và tạo điều kiện cho việc mua bán diễn ra một cách minh bạch và hợp pháp.
• Về hình thức mua bán: Luật nhà ở 2014 quy định các hình thức giao dịch về nhà ở, bao gồm mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng, tặng, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, và uỷ quyền quản lý. Điều này đảm bảo tính đa dạng và linh hoạt cho các giao dịch về nhà ở.
• Một số ưu điểm khác: Hệ thống pháp luật về nhà ở đang được hoàn thiện, cùng với chính sách nhà ở của nhà nước, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp sở hữu nhà ở. Đồng thời, việc nâng cao nhận thức của người dân giúp họ tuân thủ pháp luật khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở.

6.2. Nhược điểm:

• Về chủ thể: Quy định về chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa cụ thể, dẫn đến khó khăn trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Về quyền và nghĩa vụ: Còn tồn tại những bất cập trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là về thời điểm chuyển quyền sở hữu và việc xử lý các vi phạm hợp đồng.
• Về hình thức và thủ tục: Quy định về hình thức và thủ tục hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn phức tạp và không thống nhất, gây khó khăn cho người dân và tăng nguy cơ tranh chấp.
• Các điểm hạn chế khác: Sự không đồng nhất trong các văn bản pháp luật, cùng với sự thiếu hụt của quy định về năng lực chủ thể và thời điểm chuyển quyền sở hữu, gây ra nhiều tranh cãi và khó khăn trong quản lý và giải quyết tranh chấp.

>>> Xem thêm: Top 24 phong cách thiết kế nội thất hàng đầu không thể bỏ qua trong năm 202

Trên đây là những giải đáp cho thắc mắc về hợp đồng mua bán nhà ở và quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Phê Decor hy vọng rằng mọi người đã thu được những thông tin hữu ích và áp dụng chúng hiệu quả trong cuộc sống hàng ngày.

Nếu gia chủ có nhu cầu tìm mua nội thất cho nhà mới trọn gói và cần tới sự hỗ trợ từ những đơn vị cung ứng dịch vụ vận chuyển thì hãy liên hệ ngay với chúng tôi nhé. Dịch vụ thiết kế nội thất thông minh như sofa giường, bàn ăn thông minh hay nội thất phòng ngủ, tủ giày chuyên nghiệp của Phê Decor sẽ phục vụ tất cả mọi nhu cầu của quý khách hàng một cách nhanh chóng nhất.