Xây Dựng Phần Thô Là Gì? Hạng Mục, Quy Trình, Trách Nhiệm Của Nhà Thầu & Báo Giá

Xây dựng phần thô là giai đoạn thi công phần khung sườn của một công trình, bao gồm toàn bộ hệ thống kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn), tường gạch, cầu thang và mái. Đây được xem là giai đoạn quan trọng nhất, quyết định đến sự vững chắc, an toàn và tuổi thọ của cả ngôi nhà.

Các hạng mục của gói thi công phần thô bao gồm toàn bộ công tác bê tông cốt thép, xây tô, và đi các hệ thống điện nước âm tường, tạo nên nền tảng cốt lõi trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Quy trình thi công phần thô chuyên nghiệp luôn trải qua các bước bài bản như  chuẩn bị mặt bằng, thi công móng, dựng kết cấu đến lợp mái, đòi hỏi sự giám sát kỹ thuật chặt chẽ.

Trách nhiệm của nhà thầu trong giai đoạn này là cực kỳ lớn gồm có cung cấp vật tư và nhân công, đảm bảo thi công đúng thiết kế, đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn lao động.

1. Xây dựng phần thô là gì?

Xây dựng phần thô là quá trình thi công tạo nên toàn bộ phần kết cấu bê tông cốt thép, tường bao che và tường ngăn chia không gian, hệ thống mái, cầu thang, và đi sẵn các đường ống điện, nước âm tường.

Có thể hình dung, đây là giai đoạn xây dựng nên "bộ xương" của ngôi nhà. So với gói dịch vụ xây nhà trọn gói (bao gồm cả hoàn thiện), gói xây dựng phần thô cho phép gia chủ chủ động hơn trong việc lựa chọn các vật liệu hoàn thiện sau này, nhưng cũng đòi hỏi nhiều thời gian và kinh nghiệm quản lý hơn.

Tầm quan trọng của phần thô là tuyệt đối, bởi phần khung có vững chắc thì ngôi nhà mới có thể an toàn, bền bỉ và các công đoạn hoàn thiện sau này mới có thể triển khai một cách thuận lợi.

2. Thi công phần thô bao gồm những hạng mục nào?

Một gói thi công phần thô chuyên nghiệp sẽ bao gồm đầy đủ các hạng mục công việc. Các hạng mục này được chia thành các nhóm chính, bao gồm công tác chuẩn bị, thi công phần móng, thi công phần thân và mái, và công tác đi đường ống kỹ thuật âm tường. Việc hiểu rõ từng hạng mục sẽ giúp bạn giám sát công trình một cách hiệu quả.

2.1. Công tác chuẩn bị mặt bằng và định vị

Công tác chuẩn bị mặt bằng và định vị là công tác đầu tiên, bao gồm việc dọn dẹp, vệ sinh và san lấp mặt bằng xây dựng. Sau đó, đội ngũ kỹ sư sẽ tiến hành công tác trắc đạc, định vị chính xác các tim cọc, tim móng và trục của công trình dựa trên bản vẽ thiết kế. Việc định vị chính xác là cực kỳ quan trọng để đảm bảo ngôi nhà được xây đúng vị trí, vuông vắn và không sai lệch so với giấy phép xây dựng.

Các công việc trong giai đoạn này còn bao gồm việc chuẩn bị lán trại cho công nhân, kho bãi tập kết vật tư và hệ thống điện, nước tạm thời phục vụ quá trình thi công. Một sự chuẩn bị chu đáo sẽ giúp toàn bộ quá trình sau đó diễn ra một cách thuận lợi và an toàn.

2.2. Thi công phần móng và công trình ngầm

Phần móng là nền tảng nâng đỡ toàn bộ tải trọng của ngôi nhà, quyết định đến sự ổn định và an toàn của công trình. Giai đoạn này bao gồm các công việc đào đất hố móng, gia công lắp dựng cốt thép, ghép coppha và đổ bê tông cho các hạng mục như móng (móng đơn, móng băng, móng bè), đà kiềng, và các công trình ngầm như bể tự hoại, hố ga.

Chất lượng của bê tông và cốt thép trong giai đoạn này phải được giám sát cực kỳ chặt chẽ. Mọi sai sót về kết cấu móng đều rất khó và gần như không thể sửa chữa sau khi đã hoàn thiện phần thân nhà. Đây là giai đoạn đòi hỏi kỹ thuật và sự giám sát chuyên môn cao nhất.

Anh Hoàng Nam, một kỹ sư giám sát độc lập, chia sẻ: "Trong suốt quá trình thi công phần thô, tôi luôn yêu cầu kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng thép trước khi lắp dựng và lấy mẫu bê tông tại công trường để kiểm tra cường độ. Đây là hai yếu tố cốt lõi đảm bảo sự an toàn và vững chắc cho cả công trình."

2.3. Thi công phần thân, sàn và mái

Sau khi phần móng hoàn tất, nhà thầu sẽ tiến hành thi công phần thân, được xem là "bộ xương" của ngôi nhà. Quy trình này được lặp lại theo từng tầng, bao gồm việc lắp dựng cốt thép cột, ghép coppha, đổ bê tông cột. Sau đó tiếp tục với việc thi công dầm và sàn: ghép coppha dầm, sàn, lắp dựng cốt thép dầm, sàn và đổ bê tông.

Phần mái là hạng mục cuối cùng của khung kết cấu. Tùy thuộc vào thiết kế, nhà thầu sẽ tiến hành đổ bê tông cho mái bằng hoặc thi công hệ vì kèo thép và lợp mái ngói, mái tôn. Công tác chống thấm cho sàn mái bằng hoặc sàn vệ sinh cũng được thực hiện trong giai đoạn này để đảm bảo không có sự cố về sau.

2.4. Công tác xây tô và đi hệ thống âm tường

Khi khung sườn bê tông cốt thép đã hoàn thành và dỡ coppha, đội thợ sẽ tiến hành xây toàn bộ tường bao che và tường ngăn chia các phòng bằng gạch ống. Các bức tường phải được xây thẳng, đều và đúng theo bản vẽ thiết kế để đảm bảo không gian các phòng chính xác.

Song song với quá trình xây tường, hệ thống đường ống điện, nước, internet, điều hòa sẽ được lắp đặt âm trong tường và sàn. Sau khi hoàn tất việc đi ống, toàn bộ tường trong và ngoài nhà sẽ được tô trát để tạo bề mặt phẳng, chuẩn bị cho công đoạn sơn bả của giai đoạn hoàn thiện.

3. Quy trình thi công phần thô chuyên nghiệp gồm những bước nào?

Một quy trình thi công phần thô chuyên nghiệp luôn diễn ra một cách bài bản. Quy trình này bao gồm các bước chính là chuẩn bị và thi công móng, thi công phần thân, thi công phần mái, và cuối cùng là xây tô tường.

Bước 1 - Chuẩn bị mặt bằng và thi công móng: Đây là bước nền tảng. Nhà thầu sẽ tiến hành san lấp mặt bằng, định vị chính xác vị trí các tim cọc, móng. Sau đó là các công đoạn đào đất, gia công cốt thép, ghép coppha và đổ bê tông móng.

Bước 2 - Thi công phần thân (Cột, dầm, sàn): Sau khi móng hoàn tất, nhà thầu sẽ tiến hành thi công phần thân theo từng tầng. Quy trình lặp lại bao gồm: lắp dựng cốt thép cột, ghép coppha, đổ bê tông cột. Sau đó tiếp tục ghép coppha dầm, sàn, lắp dựng cốt thép dầm, sàn và đổ bê tông.

Bước 3 - Thi công phần mái: Tùy thuộc vào thiết kế, nhà thầu sẽ tiến hành đổ bê tông cho mái bằng hoặc thi công hệ vì kèo thép và lợp mái ngói, mái tôn. Công tác chống thấm cho mái bằng là cực kỳ quan trọng trong giai đoạn này.

Bước 4 - Xây và tô trát tường: Sau khi dỡ coppha và hoàn tất phần khung sườn, đội thợ sẽ tiến hành xây tường bao che và tường ngăn chia các phòng. Cuối cùng là công đoạn tô trát toàn bộ tường trong và ngoài nhà để tạo bề mặt phẳng trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Lưu ý của chủ nhà trong giai đoạn này:

• Giám sát vật tư đầu vào: Đảm bảo nhà thầu sử dụng đúng loại sắt thép, xi măng như đã cam kết.
• Có mặt tại các thời điểm quan trọng: Đặc biệt là các ngày đổ bê tông móng và sàn các tầng để giám sát trực tiếp.
• Kiểm tra kỹ thuật: Đối chiếu kết cấu thép thực tế với bản vẽ, kiểm tra độ thẳng của tường xây.
• Lưu giữ hồ sơ: Chụp ảnh lại các giai đoạn thi công, đặc biệt là các hệ thống điện nước âm tường để tiện cho việc sửa chữa sau này.

4. Trách nhiệm của nhà thầu trong giai đoạn thi công phần thô là gì?

Khi bạn ký một hợp đồng báo giá phần thô xây dựng, nhà thầu có những trách nhiệm rất rõ ràng. Trách nhiệm của họ bao gồm việc cung cấp đầy đủ vật tư và nhân công, thi công đúng bản vẽ và tiêu chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn lao động, và quản lý tiến độ công trình.

• Cung cấp vật tư và nhân công: Nhà thầu phải cung cấp đầy đủ các vật tư thô như sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch... đúng chủng loại và thương hiệu đã cam kết trong hợp đồng. Đồng thời, họ phải tổ chức đội ngũ nhân công có tay nghề, đủ số lượng để thực hiện công việc.
• Thi công đúng bản vẽ và tiêu chuẩn kỹ thuật: Đây là trách nhiệm quan trọng nhất. Nhà thầu phải đảm bảo mọi hạng mục đều được thi công đúng bản vẽ kỹ thuật đã được duyệt, tuân thủ các Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCVN) về kết cấu, cấp phối bê tông, kỹ thuật xây tô...
• Đảm bảo an toàn lao động: Nhà thầu phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về việc trang bị đồ bảo hộ, giàn giáo an toàn, và các biện pháp phòng chống tai nạn lao động tại công trường cho công nhân của mình cũng như đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận.
• Quản lý tiến độ và báo cáo: Nhà thầu phải lập kế hoạch thi công chi tiết và đảm bảo công trình hoàn thành đúng tiến độ đã cam kết. Họ cũng có trách nhiệm báo cáo tiến độ công việc cho chủ nhà một cách thường xuyên và minh bạch.

Xem thêm: Top 10 công ty xây nhà trọn gói uy tín, chất lượng

5. Báo giá xây dựng phần thô mới nhất 2025

Giá xây dựng phần thô bao nhiêu tiền 1m2 là yếu tố được nhiều gia chủ quan tâm, dao động từ 3.200.000 - 5.000.000 VNĐ. Mức giá này phụ thuộc vào các yếu tố chính bao gồm quy mô công trình, độ phức tạp của kết cấu, và vị trí thi công. Dưới đây là bảng giá tham khảo chi tiết.

Bảng báo giá phần thô và nhân công hoàn thiện 2025:

Xem thêm: Giá xây nhà trọn gói bao nhiêu tiền 1m2?

6. Giải đáp các câu hỏi thường gặp về xây dựng phần thô

Phần này sẽ giải đáp những thắc mắc phổ biến nhất của các gia chủ về đơn giá xây nhà phần thô, so sánh gói xây thô với xây nhà chìa khóa trao tay và các vấn đề liên quan.

Dưới đây là một số thắc mắc thường gặp nhất:

6.1. "Nhân công hoàn thiện" trong gói thô nghĩa là gì?

Nghĩa là nhà thầu sẽ cung cấp nhân công để thực hiện các công việc hoàn thiện, nhưng vật liệu sẽ do chủ nhà mua. Các công việc này bao gồm ốp lát gạch, sơn nước, lắp đặt thiết bị vệ sinh, lắp đặt hệ thống đèn...

6.2. Tại sao đơn giá xây dựng phần thô lại khác nhau giữa các nhà thầu?

Sự khác biệt chủ yếu đến từ chất lượng vật liệu và uy tín thương hiệu. Một nhà thầu uy tín sẽ sử dụng sắt thép đúng tiêu chuẩn, xi măng từ các thương hiệu lớn, và có đội ngũ thi công lành nghề, đảm bảo kỹ thuật. Các nhà thầu giá rẻ có thể cắt giảm chất lượng vật liệu để cạnh tranh về giá.

6.3. Hình thức này phù hợp với đối tượng nào?

Hình thức này phù hợp với những gia chủ có nhiều thời gian, có kinh nghiệm hoặc kiến thức về xây dựng, và muốn toàn quyền kiểm soát, lựa chọn các vật liệu hoàn thiện theo sở thích cá nhân.

6.4. Làm sao để giám sát chất lượng thi công phần thô?

Bạn cần có mặt ở các giai đoạn quan trọng nhất: kiểm tra kết cấu thép trước khi đổ bê tông móng và sàn, kiểm tra độ thẳng và chất lượng vữa của tường xây, và giám sát việc lắp đặt đường ống điện nước. Nếu không có chuyên môn, bạn nên thuê một đơn vị giám sát độc lập.

6.5. Tổng chi phí hoàn thiện một ngôi nhà thường gấp bao nhiêu lần chi phí phần thô?

Kinh nghiệm chung cho thấy giá xây nhà trọn gói thường tương đương hoặc cao hơn chi phí phần thô, dao động từ 1 đến 1.5 lần. Ví dụ, nếu chi phí phần thô là 1 tỷ đồng, bạn cần dự trù thêm ít nhất 1 tỷ đến 1.5 tỷ đồng nữa cho phần hoàn thiện và nội thất.

6.6. Nếu chỉ thuê thi công phần thô, nhà thầu có bảo hành không?

Có, nhà thầu vẫn phải có trách nhiệm bảo hành cho phần kết cấu của công trình, thường là từ 5-10 năm. Đây là cam kết về sự vững chắc và an toàn của khung nhà mà họ đã thi công.