Giá Xây Nhà Phần Thô Bao Nhiêu Tiền 1m²? So Sánh Giá Với Trọn Gói & Cách Ước Tính Nhanh Ngân Sách

Giá xây nhà phần thô là tổng chi phí cho việc thi công phần khung sườn của ngôi nhà, bao gồm móng, cột, dầm, sàn, tường gạch, cầu thang và hệ thống điện nước âm tường, nhưng chưa bao gồm các công đoạn hoàn thiện như sơn, ốp lát, nội thất. Việc hiểu rõ và dự toán chính xác hạng mục này là bước đầu tiên và quan trọng nhất, quyết định đến 50% ngân sách và sự vững chắc của toàn bộ công trình.

Đơn giá xây dựng phần thô năm 2025 dao động phổ biến từ 3.200.000 đến 4.500.000 VNĐ/m², tùy thuộc vào quy mô, kết cấu và vị trí thi công.

Việc so sánh giữa giá thi công phần thô và gói trọn gói sẽ giúp gia chủ lựa chọn được hình thức xây dựng phù hợp nhất với thời gian, kinh nghiệm và khả năng tài chính của mình.

Nắm vững cách ước tính nhanh ngân sách và các mẹo dự toán từ chuyên gia sẽ giúp bạn chủ động trong việc lập kế hoạch tài chính, tránh được rủi ro "đội giá" không mong muốn.

1. Đơn giá xây nhà phần thô 2025 là bao nhiêu?

Đơn giá xây dựng phần thô được tính trên mỗi mét vuông (m²) xây dựng, dao động từ 3.200.000 - 4.500.000/m2. Mức giá này đã bao gồm toàn bộ chi phí vật liệu thô (sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch...) và chi phí nhân công thi công. 

Dưới đây là bảng giá chi tiết bạn có thể tham khảo.

Để hiểu đúng về bảng báo giá, gia chủ cần nắm rõ các lưu ý quan trọng, bao gồm tính tham khảo của đơn giá, sự ảnh hưởng của vị trí thi công, các chi phí chưa bao gồm, sự biến động của giá vật liệu, và giá trị pháp lý cao nhất của hợp đồng. Những yếu tố này giải thích tại sao không có một con số cố định cho mọi công trình và nhấn mạnh tầm quan trọng của việc làm việc trực tiếp với nhà thầu để có một báo giá chính xác.

Các lưu ý quan trọng về bảng báo giá được liệt kê chi tiết dưới đây:

• Đơn giá chỉ mang tính tham khảo: Mức giá trên được đưa ra để gia chủ có cái nhìn tổng quan về ngân sách. Để có báo giá chính xác nhất, nhà thầu cần phải dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết và kết quả khảo sát thực tế tại công trình.
• Vị trí thi công ảnh hưởng đến giá: Chi phí tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM có thể cao hơn so với các tỉnh thành khác do chi phí nhân công và vận chuyển vật tư chênh lệch. Các công trình trong hẻm nhỏ, khó thi công cũng sẽ có đơn giá cao hơn.
• Các chi phí chưa bao gồm: Đơn giá này thường chưa bao gồm các chi phí như phá dỡ công trình cũ (nếu có), chi phí xin giấy phép xây dựng, chi phí lắp đặt đồng hồ điện/nước, và các hạng mục ngoài ngôi nhà như sân vườn, cổng rào.
• Biến động giá vật liệu: Giá vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng...) có thể thay đổi theo thị trường. Báo giá chính thức sẽ được chốt và có hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng.
• Hợp đồng là cơ sở pháp lý cao nhất: Mọi chi phí, hạng mục công việc và chủng loại vật tư sẽ được quy định chi tiết, rõ ràng trong hợp đồng thi công được ký kết giữa hai bên. Đây là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất để bảo vệ quyền lợi cho gia chủ.

2. So sánh giá xây dựng phần thô và gói trọn gói

Việc lựa chọn giữa việc chỉ thi công phần thô và xây nhà trọn gói là một quyết định quan trọng. Sự so sánh này dựa trên các yếu tố chính bao gồm tổng chi phí, mức độ kiểm soát, thời gian và công sức bỏ ra.

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết gói xây dựng nhà ở phần thô và gói xây dựng nhà ở trọn gói:

3. Cách ước tính nhanh ngân sách xây nhà phần thô

Để có thể ước tính nhanh ngân sách, bạn cần nắm vững công thức tính. Cách tính chi phí xây nhà trọn gói hay phần thô đều dựa trên tổng diện tích xây dựng (đã nhân hệ số) và đơn giá thi công. Nắm vững cách tính này giúp bạn có cái nhìn tổng quan về quy mô tài chính cần chuẩn bị.

Cách tính tổng diện tích xây dựng (theo hệ số):

• Phần móng: Móng đơn tính 30%; Móng băng tính 50%; Móng cọc tính 40% diện tích tầng trệt.
• Các tầng (trệt, lầu): Tính 100% diện tích sàn của mỗi tầng.
• Phần mái: Mái tôn tính 30%; Mái bằng BTCT tính 50%; Mái ngói kèo sắt tính 70% diện tích.
• Các hạng mục phụ: Sân thượng tính 50%; Ban công tính 70%.

Ví dụ: Nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích 100m², móng băng, mái BTCT, đơn giá thô 3.500.000 VNĐ/m².

• Tổng diện tích = (100m² x 50%) + (100m² x 100%) + (100m² x 100%) + (100m² x 50%) = 50 + 100 + 100 + 50 = 300 m²
• Tổng chi phí thô = 300 m² x 3.500.000 VNĐ = 1.050.000.000 VNĐ

4. Lời khuyên từ Phê Decor để dự toán chi phí không bị “đội giá”

Với kinh nghiệm thi công hoàn thiện cho hàng trăm công trình, Phê Decor hiểu rằng việc kiểm soát chi phí là mối quan tâm hàng đầu của gia chủ. Dưới đây là 6 lời khuyên quan trọng giúp bạn dự toán giá thi công phần thô và hoàn thiện một cách hiệu quả.

• Chốt bản vẽ thiết kế cuối cùng: Tuyệt đối không thay đổi thiết kế trong quá trình thi công. Đây là nguyên nhân hàng đầu gây phát sinh chi phí và làm chậm tiến độ. Một bản vẽ chi tiết và hoàn chỉnh trước khi khởi công là chìa khóa vàng.
• Lập bảng dự toán chi tiết cho phần hoàn thiện: Ngay cả khi chỉ thi công phần thô, bạn cũng cần tự lập một bảng dự toán chi tiết cho các vật liệu hoàn thiện sẽ mua sau này. Việc này giúp bạn có một cái nhìn tổng thể về toàn bộ ngân sách.
• Yêu cầu hợp đồng và phụ lục vật tư rõ ràng: Hợp đồng thi công phần thô phải ghi rõ chủng loại, thương hiệu của các vật liệu cơ bản (sắt thép, xi măng, gạch...). Điều này tránh việc nhà thầu sử dụng vật liệu kém chất lượng để giảm giá thành.
• Tham khảo giá vật liệu hoàn thiện trước: Hãy dành thời gian đi khảo giá các vật liệu hoàn thiện như gạch, sơn, thiết bị vệ sinh... để có một con số ước tính chính xác hơn cho giai đoạn sau.
• Luôn có một quỹ dự phòng (10-15%): Dù kế hoạch có tốt đến đâu, các vấn đề phát sinh là không thể tránh khỏi (thay đổi nhỏ, vấn đề địa chất...). Khoản dự phòng này sẽ giúp bạn chủ động và không bị động về tài chính.
• Cân nhắc lựa chọn đơn vị trọn gói uy tín: Nếu bạn không có nhiều thời gian và kinh nghiệm, lựa chọn một đơn vị trọn gói như Phê Decor sẽ là giải pháp tối ưu. Chúng tôi sẽ giúp bạn quản lý toàn bộ ngân sách một cách minh bạch, cam kết không phát sinh chi phí và mang lại một công trình đồng bộ, chất lượng.

Anh Minh Quân (Khu đô thị Ecopark, Hưng Yên) chia sẻ: "Lần đầu xây nhà tôi tự quản lý và chi phí đã vượt dự toán gần 30% do không kiểm soát được giá vật liệu hoàn thiện. Lần thứ hai, tôi chọn gói trọn gói của Phê Decor, mọi thứ đều rõ ràng từ đầu và không có bất kỳ chi phí phát sinh nào. Thực sự rất an tâm."

5. Giải đáp các câu hỏi thường gặp về giá xây nhà phần thô

Phần này sẽ giải đáp những thắc mắc phổ biến nhất của các gia chủ về giá xây dựng phần thô, bao gồm các câu hỏi về phạm vi công việc, cách kiểm soát chất lượng, và so sánh với các hình thức khác. Những thông tin này sẽ giúp bạn có một cái nhìn rõ ràng và đưa ra quyết định đúng đắn.

5.1. Gói xây dựng phần thô bao gồm những hạng mục nào?

Gói này bao gồm toàn bộ phần khung sườn của công trình: thi công móng, kết cấu chịu lực (cột, dầm, sàn bê tông), xây tường gạch, tô trát tường, đi hệ thống điện nước âm tường, và cán nền. Nó chưa bao gồm các công đoạn hoàn thiện như ốp lát, sơn, lắp đặt thiết bị...

5.2. Tại sao đơn giá xây dựng phần thô lại khác nhau giữa các nhà thầu?

Sự khác biệt chủ yếu đến từ chất lượng vật liệu và uy tín thương hiệu. Một nhà thầu uy tín sẽ sử dụng sắt thép đúng tiêu chuẩn, xi măng từ các thương hiệu lớn, và có đội ngũ thi công lành nghề, đảm bảo kỹ thuật. Các nhà thầu giá rẻ có thể cắt giảm chất lượng vật liệu để cạnh tranh về giá.

5.3. "Nhân công hoàn thiện" trong gói thô là gì?

Nghĩa là nhà thầu sẽ cung cấp nhân công để thực hiện các công việc hoàn thiện, nhưng vật liệu sẽ do chủ nhà mua. Các công việc này bao gồm ốp lát gạch, sơn nước, lắp đặt thiết bị vệ sinh, lắp đặt hệ thống đèn...

5.4. Gói xây dựng phần thô phù hợp với đối tượng nào?

Hình thức này phù hợp với những gia chủ có nhiều thời gian, có kinh nghiệm hoặc kiến thức về xây dựng, và muốn toàn quyền kiểm soát, lựa chọn các vật liệu hoàn thiện theo sở thích cá nhân.

5.5. Làm sao để giám sát chất lượng thi công phần thô?

Bạn cần có mặt ở các giai đoạn quan trọng nhất: kiểm tra kết cấu thép trước khi đổ bê tông móng và sàn, kiểm tra độ thẳng và chất lượng vữa của tường xây, và giám sát việc lắp đặt đường ống điện nước để đảm bảo không bị rò rỉ. Nếu không có chuyên môn, bạn nên thuê một đơn vị giám sát độc lập.

5.6. Tổng chi phí hoàn thiện một ngôi nhà thường gấp bao nhiêu lần chi phí phần thô?

Kinh nghiệm chung cho thấy chi phí hoàn thiện thường tương đương hoặc cao hơn chi phí phần thô, dao động từ 1 đến 1.5 lần. Ví dụ, nếu chi phí phần thô là 1 tỷ đồng, bạn cần dự trù thêm ít nhất 1 tỷ đến 1.5 tỷ đồng nữa cho phần hoàn thiện và nội thất.

5.7. Nếu chỉ thuê thi công phần thô, nhà thầu có bảo hành không?

Có, nhà thầu vẫn phải có trách nhiệm bảo hành cho phần kết cấu của công trình, thường là từ 5-10 năm. Đây là cam kết về sự vững chắc và an toàn của khung nhà mà họ đã thi công.